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　　3 月 30 日晚，万科发布 2021 年报，实现合同销售金额 6277.8 亿元，营业收入 4528 亿元，同比上升 8%，归属于上市公司股东的净利润 225.2 亿元，同比下降 45.7%；年末在手资金 1493.5 亿元，净负债率仅 29.7% 且长期处于行业低位。

　　发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司将在未来三个月内择机开展 20-25 亿元回购，并宣布分红比例拟由 2020 年的 35% 跃升至 50%，合计拟派发分红 112.8 亿元，基于当前的股价，股息率约 5.1%。万科是 A 股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，上市以来已累计向投资者分红 949.7 亿元，而累计股权融资金额 331.5 亿元，分红金额是历年股权融资金额的 2.52 倍。

　　2021 年，万科守住了安全经营的底线，保持了 绿档 和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续 13 年为正，年末存量融资的综合融资成本降至 4.1%。

　　值得关注的是，万科第二增长曲线初步显现。年报显示，万科以物业服务、物流仓储、长租公寓和商业为主要赛道的非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。万物云年收入高速增长并首次突破 200 亿元，万纬物流获得 GIC、淡马锡等国际知名机构战略投资，长租公寓近三年收入复合增速为 40%，NOI 较去年同比增长 193%。

　　推出上市以来最高分红率 2022 年业绩有信心企稳回升

　　在行业前所未有的震荡和调整下，2021 年，万科营业收入仅增长 8%，并面临上市 31 年来的第三次净利润下滑。董事会主席郁亮明确表示，2022 年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

　　郁亮在《致股东》中详细反思了净利润下降原因。从财务层面看，2021 年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021 年万科整体毛利率 21.8%，同比下降 7.4 个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从 2020 年的 22.8% 下降至 17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

　　郁亮表示，mtgox2022 年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面；非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。郁亮认为，非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来不动产市场准备更多合格资产，对接更广泛合作机遇。

　　对于 2022 年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在 2022 年实现营业收入和净利润的企稳回升。

　　发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司将在未来三个月内择机开展 20-25 亿元回购，并宣布分红比例拟由 2020 年的 35% 跃升至 50%，合计拟派发分红 112.8 亿元 .

　　万科是 A 股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，据悉，自万科上市以来，已累计向投资者分红 949.7 亿元，与此同时，累计股权融资金额 331.5 亿元，分红金额是历年股权融资金额的 2.52 倍。

　　一位业内人士指出，万科此次推出的回购计划和分红方案可谓力度空前，今天的行业形势，现金是企业的生命线，最稀缺的资源，能拿出 112.8 亿分红，还要再拿出 20-25 亿回购，体现了万科的诚意和实力，毕竟公司还要留有相当的资源保证企业发展，还要保证未来企稳回升，可以说这是在兼顾长远发展的前提下尽最大的力量，用最实在的行动，来保障股东的利益。

　　非开发业务显现第二增长曲线 未来将支持业绩表现

　　万科很早就意识到人口放缓的问题，住房需求增长不会永久持续下去，需要寻找具备长期潜力的新赛道，以保障公司发展。根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。

　　万物云成为行业率先覆盖 住宅服务、商企办公、城市服务 全域空间服务的公司，2021 年其收入首次超过 200 亿元，同比增长 32%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

　　物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速 52%，其中 2021 年收入 31.6 亿元，同比增长 69%，稳定期项目营运净收入率达到 6.5%。万纬还成功引入了 GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

　　万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速 40%，其中 2021 年收入同比增长 14%，NOI 5.3 亿元，同比增长 193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为 294 家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

　　商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到 20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年 NOI 率均在 6% 以上。

　　万科表示，如果只看经营收入和利润，非开发业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论，但今天，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能够产生稳定现金流的优势开始显现，公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持，并在未来成为万科长期价值增长的重要源泉。