杨科伟等：下半年长三角多城市楼市复苏显现分化
更新时间：2022-07-13 16:45
7月13日电 题：下半年长三角多城市楼市复苏显现分化 作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理 柏品慧 克而瑞研究中心研究员 6月，长三角地区房地产市场明显复苏，头部城市上海、杭州开盘去化率超80%，苏州、宁波、南京等地去化率低位回升，但湖州、常州等地去化率不增反降。 整体来看，我们认为下半年长三角地区房地产市场复苏进程犹存较大不确定性，且各城市表现持续分化。 沪杭开盘去化超八成 6月，长三角地区房地产市场明显复苏，重点城市开盘去化率升至44%，环比提升13个百分点。 具体而言，上海、杭州和合肥房地产市场依旧坚挺，开盘去化率都在70%以上。例如上海，疫情解封后市场快速复苏，6月开盘去化率高达83%，七成以上楼盘开盘当天售罄。但由于楼盘扎堆入市，远郊非热点区域项目去化压力加大，部分刚需盘去化率低于30%。 苏州、宁波和南京热销盘带动去化率结构性拉升，但非核心区域仍面临较大去化压力。例如南京，6月开盘去化率升至32%，环比增加19个百分点。其中，河西南、大校场等热点区域出现多个“日光盘”项目，但部分非核心区域项目促销优惠力度持续加大，部分特价房每套最高优惠达50万元。 芜湖、衢州等地开盘去化率低位回升，但市场尚未线个百分点，但由于市场信心缺失，客户购房意愿下降，市场仍未真正回稳。湖州、常州市场持续低迷，去化压力不断加剧。例如常州，6月开盘去化率低至13%，环比下降9个百分点，去化压力不容小觑。 6月长三角招聘总规模同比下降26% 长三角企业招聘需求持续低迷，三省一市招聘岗位量同比下降26%。自2021年8月以来，长三角地区企业招聘需求锐减，月均招聘岗位量由150万以上跌至110万附近。受疫情影响，2022年上半年长三角企业招聘需求依旧羸弱，招聘岗位量持续低位运行。 6月，长三角招聘岗位量共计111.3万个，环比下降1.5%，同比下降26.3%。其中，安徽、浙江和上海招聘岗位量继续下滑，例如浙江省招聘岗位量跌至25万个，环比下降0.5%，同比跌幅扩至27.6%。仅江苏省招聘岗位量小幅回升至37.8万个，环比增长1.6%，但同比仍下降24.6%。 长三角企业招聘月薪基本保持在7500元附近，上海则同比上涨16%。尽管长三角企业大幅缩减招聘岗位，但由于“抢人”大战渐趋白热化，薪资收入趋势走稳，高素质人才普遍拥有较高薪资收入。 综合来看，长三角地区的核心城市上海、杭州、苏州等地招聘量结构性下滑，底层刚需购买力增长乏力。南通、徐州、金华等三四线城市大都面临招聘量及薪资收入双重下降压力，市场购买力疲软。而以芜湖为代表的部分三四线城市，受产业扶持政策影响，招聘量及薪资收入上升，市场购买力有所增强。 上半年长三角企业破产法拍房同比增88% 一般而言，法拍房可以分为涉刑法拍房、诉讼法拍房和企业破产法拍房三类。我们从企业破产清算角度来分析破产法拍房数量增减变化，以进一步预判未来居民就业岗位及收入预期。 2021年下半年，长三角地区破产法拍房数量指数级跃升，下半年破产法拍房总量升至3165套，较上半年增长81%。尤其是2021年12月，破产法拍房数量高达905套，创近年来单月新高。 2022年上半年，长三角地区破产法拍房总量进一步提升至3276套，环比增长4%，同比更是增长88%。其中，江苏、浙江两省破产法拍房数量有所回落，但整体仍处高位。例如江苏省，上半年破产法拍房总量1361套，环比下降20%，但同比仍增长36%。反观安徽省破产法拍房放量增长，上半年破产法拍房总量1061套，环比大增233%，同比更是大增749%。 2022年上半年，长三角41个地级市中，便有滁州、蚌埠、连云港(行情4.40 +2.56%,诊股)等9个城市的破产法拍房数量达到100套以上。例如常州，上半年破产法拍房总量多达516套，暂居长三角首位，同比增长114%。又如滁州，破产法拍房数量由2021年上半年仅3套跃升至2022年上半年的417套，同比增长138倍。 上海、南京、衢州、亳州、黄山等破产法拍房数量同样出现较快增长态势。例如南京，上半年破产法拍房总量81套，同比增长6倍有余。又如衢州破产法拍房总量80套，同比增长19倍。 受限于企业破产清算，预计长三角地区居民就业岗位或将继续减少，未来居民收入预期依旧不稳。尤其是滁州、蚌埠、连云港等企业破产数量显著增多，市场购买力或将陷入瓶颈。 综合以上分析我们认为，下半年长三角地区房地产市场复苏进程仍存较大不确定性，且城市表现持续分化。上海、杭州、苏州等核心城市相对坚挺，但由于刚需购买力渐显疲态，远郊刚需盘仍面临较大去化压力。三四线城市南通、徐州、金华、常州、滁州、连云港等市场购买力疲软，房地产市场真正回暖仍需较长时间周期。 本文由研究院选编，因选编产生的作品选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表观点。 责任编辑：李惠聪 |