作者 Michael Gray

　　数据支持 勾股大数据

　　近期关于欧美衰退的叙事愈演愈烈，经济基本面到底如何？本篇从房地产角度来看。

　　概要：

　　房地产市场一直很热，2 月房价同比上涨 19.8%，为 25 年来的最高水平。

　　尽管如此，有七个原因可能造成房价下跌。

　　Zillow 对过去两年内购买房屋的人做了一项研究，了解到 75% 的买家某种程度上已经后悔。

　　01 背景：楼市 on fire？

　　美国楼市延续火爆态势。2 月份房价同比上涨 19.8%，为 25 年来的最高水平——这是过去十年平均增长的 4 倍。而导致 2007-2008 年金融危机的房地产泡沫破灭时，房价仅同比上涨了 15%。

　　房地产市场强劲的原因众所周知：有限的住房库存 + 低利率刺激复苏带来的强劲需求。尽管 2022 年的情况发生了变化，但许多人预计这一趋势将持续下去，尽管速度会放缓。

　　这个线性的推演可能存在较大问题。

　　02 房价或将下降：七个理由

　　1. 房地产市场被高估了

　　近期价格快速上涨导致部分市场估值过高，推高明年价格下跌风险。

　　CoreLogic 调查了美国 50 个州的 392 个主要大都市地区，发现其中 65% 被高估了。他们对高估的定义是，一个地区的房价比长期可持续水平高出 10% 以上。

　　在这个定义下，只有 26% 的地区被认为是正常估值，而 9% 被低估。

　　穆迪分析公司展开了一项类似的研究，并确定 96% 的区域住房市场被高估，其中 38% 的大都市地区被高估至少 25%。

　　2. 房价涨幅超过收入增长

　　自 2000 年以来，房价中值的增长大大超过了收入中值。在这 21 年间，房价累计上涨了 159%，年均涨幅为 4.7%。在同一时间段内，收入累计仅增长了 15.9%，年均增幅仅为 0.7%。在此期间，房价中位数的年均涨幅大大超过了 CPI 2.5% 的年均涨幅，而收入中位数则落后于 CPI。

　　在过去的两年里，这种差异更加极端化。从 2020 年到 2022 年，房价中值每年增长 14.5%，而收入中值每年增长 4%，同期 CPI 平均为 4.4%。

　　另一种衡量房价和收入之间关系的方式是房价 / 收入。从历史上看，美国的平均房屋成本约为家庭年收入的 5 倍。最近房价的加速上涨，将这一比率推升至创纪录的 7.5 倍，这超过了 2006 年导致房地产泡沫破裂的 7 倍的水平。

　　由于收入在房屋销售中是一个如此重要，因此，房价中值和收入中值之间的巨大差距不可持续，而缩小差距的方法是房价下跌。

　　3. 抵押贷款利率正在上升

　　抵押贷款利率已连续 10 周上升，目前为 5.30%，为 13 年来的最高水平。自今年年初以来，抵押贷款利率攀升了 2.19 %，这是 40 年来抵押贷款利率最大的 5 个月涨幅。

　　房地产行业是经济中对利率最敏感的部分，利率上升将不可避免地减缓未来几个月的房屋销售，这将导致价格降低。

　　4. 住房负担能力正在下降

　　房子通常是一个家庭最大的一笔支出。由于房价如此昂贵，大多数家庭没有足够的流动资产来预先支付所有现金，所以他们一般通过传统的途径进行抵押贷款购买。

　　他们面临的最常见的问题是：我负担得起多贵的房子？

　　标准做法是，一个家庭支付房屋购买价格的 20% 作为首付，并以抵押贷款的方式贷款支付剩下的 80%。一旦家庭有足够的储蓄来支付首付，他们就需要了解他们是否有资格申请剩余 80% 的抵押贷款。

　　在决定一个人是否有能力支付抵押贷款时，有三个变量：家庭收入、房屋价格和抵押贷款成本。

　　直到最近，抵押贷款利率已经持续下降了 40 年。由于抵押贷款利率下降，房价在上涨，甚至比收入增长更快，房主的支付能力相对稳定。从 2000 年到 2021 年，虽然中值房价从 165300 美元上涨了 125%，达到 369800 美元，但购买中值住房所需的抵押贷款相对稳定，平均为 1078 美元 / 月。

　　抵押贷款利率的下降抵消了房价的上涨。另一种说法是，抵押贷款利率的下降允许房主通过获得更大的抵押贷款来支付更多的房屋费用，而抵押贷款支付并没有真正增加他们的成本。

　　2021 年第二季度，事情发生了变化。房价中值加速上涨，抵押贷款利率上升。突然间，负担能力成了一个问题。在接下来的 12 个月里，中值房价从 369800 美元上涨到 430000 美元，购买中值房价所需的抵押贷款从 1192 美元飙升到 1910 美元。每月增加 718 美元的抵押贷款意味着住房成本增加了 60%。这对任何家庭预算来说都是一个不小的打击。

　　购房者通常会考虑他们每月能付多少钱。一个假设的购房者去年春天想买一套中位价为 369800 美元的房子，他需要支付 73960 美元的首付。然后，他们需要办理 295840 美元的抵押贷款。

　　去年抵押贷款利率为 2.65%，因此每月支付的本金和利息为 1192 美元。使用一个标准的银行指标，允许总收入的 28% 用于支付抵押贷款，那么这个假设的买家需要每月收入 4257 美元，或每年 51300 美元。

　　假设这个假设的买家决定等一年，他获得了 10% 的加薪，现在收入是 56430 美元，即每月 4703 美元，即每月可以支付 1317 美元的抵押贷款。

　　但是市场已经变了。去年看的中等价位的房子现在的价格是 43 万美元，比去年多了整整 60200 美元。首付现在是 86000 美元，所以还需要预付 12040 美元。另外，现在需要 344000 美元的抵押贷款，比去年多 48160 美元。抵押贷款利率也提高到了 5.30%，所以现在的月供是 1910 美元。但根据他的收入，每月只能支付 1317 美元，也即每月短缺 593 美元。

　　根据收入和较高的抵押贷款利率，这位假设的买家只能获得 237167 美元的抵押贷款。也就是最初的首付为 73960 美元，加上 237167 美元的抵押贷款，等于花 311127 美元买房子。然而这使得离目前的中值房价还差 118873 美元。

　　结论：更高的房价和更高的抵押贷款利率的结合大大降低了人们的负担能力，并将导致住房需求的下降。

　　5. 供需失衡正在转变

　　如上例所示，需求会因承受能力而下降。随着抵押贷款利率的持续上升，越来越多的潜在买家将会因为价格过高而被挤出市场。

　　在供应方面，市场也在发生变化。新屋开工逐渐增加，按季节调整后的年率计算，3 月份为 179.3 万套，为 2006 年 6 月以来的最高水平。Zillow 还报告称，现有房屋库存在 3 月份开始增加，而不仅仅是跟随季节性趋势。

　　这种供给增加而需求减少的转变将导致价格下跌。

　　6. 美联储收紧货币政策

　　随着通胀升温，美联储正在大幅加息，并开始缩减资产负债表。宽松的货币政策让美国度过了疫情带来的艰难时期，但此后却导致了资产通胀和价格通胀。由于美联储的行动，股票市场、债券市场和加密市场已经看到了价格下跌的迹象。这些都是流动性金融资产，对美联储政策敏感度非常高。

　　不过房价有所不同。房屋不是流动资产，不会立即对政策变化做出反应。在买卖房屋的过程中有一个很长的准备期，所以价格变动是滞后的。

　　抵押贷款利率的上升降低了住房的可负担性，最终将导致住房需求下降，从而导致房价下跌。

　　7. 房主正转向替代抵押贷款产品

　　根据抵押贷款银行家协会 的数据，可调整利率抵押贷款申请在所有抵押贷款申请中的比例跃升至 10.8%，较年初的 3.1% 增长了两倍多。这是自 2008 年以来最高级别。

　　03 一个迹象：买家的懊悔

　　近两年来火热的房地产市场导致许多购房者做出一些草率的决定。房地产通常不是冲动购买，但在疫情期间的不寻常情况导致买家改变了他们的行为。

　　由于库存有限而需求强劲，许多买家担心会错失良机，跳进了市场。但当这种情况发生时，往往会产生意想不到的后果。

　　Zillow 对过去两年的购房者做了一项研究，发现其中高达 75% 的人某种程度上后悔。

　　背后的原因引人深思。1/3 的买家意识到，他们的新家需要比他们预期更多的维修或维护，这增加了潜在购买成本；31% 的人觉得他们买的房子太小；28% 的人希望他们能在不同的地区买房。

　　总的来说，这些买家意识到到房屋不是商品，他们希望自己能多花些时间。

　　现在，我们可能已经到了一个拐点。基于上面讨论的 7 个原因，未来几个月房地产市场较大概率经历价格下跌。