自2021年底至今，市场行情持续动荡，无论是公募基金还是私募基金，收益表现都不佳，公募新发规模也出现了明显下滑。在此背景下，公募REITs却走出独立行情，Wind数据显示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以来涨幅为正。

　　此前，今年首单公募REITs更被市场追捧，创下历史最低配售比例。事实上，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产，在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，能满足投资者的配置需求。目前，全市场12只公募REITs合计发行规模超458亿元，业内估计国内公募REITs市场规模将达到4-12万亿元。

　　不过，有业内人士建议，投资人还是应仔细研究底层资产质量等因素再做判断，同样也要关注二级市场价格是否偏离基本面。事实上，根据此前出炉的11只公募REITs一季报，各基金收入、净利润、经营性现金流量净额都出现了一定分化。

　　4月28日，首单央企高速公路REITs――华夏中国交建REIT上市，单日成交额6.99亿元。成交金额与单日涨幅均位列同类基金首位。

　　Wind数据显示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以来涨幅为正。其中，富国首创水务REIT和建信中关村REIT自上市以来涨幅超过40%，包括上述两只REITs在内涨幅超过20%达7只。

　　针对公募REITs自成立以来整体表现较好，华夏基金认为，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产，在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，能满足投资者的配置需求；从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强，且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

　　但从此前披露的公募REITs一季报来看，除华夏中国交建REIT外，此前上市的11只公募REITs业绩却也有分化。国盛证券表示，整体而言，全部3只高速公路类REIT、博时蛇口产园REIT受疫情影响，EBITDA不及募集说明书预期，富国首创水务REIT2022受季节性影响，亦低于募集说明书预测值的13.6%。除此之外，其他的6只基础设施公募REITs整体运营情况良好，EBITDA表现均超预期，且超预测值比例分布在6.92%-26.26%区间。

　　东吴苏园产业REIT远超预期，较说明书预测年化数据高26.26%，运作稳健，收益良好；华安张江产业园REIT超预测值16.79%，出租率为100%，租户稳定；建信中关村产园REIT超预测值14.98%，源于整体运营情况较为稳定，3月底时点出租率为96.15%，高于募集说明书预测；博时蛇口产园REIT受疫情影响，低于预期2.22%。

　　红土盐田港REIT超预期13.53%，需求端持续放量导致供不应求的局面加剧，推动市场空置率持续维持在较低的水平；中金普洛斯REITQ1超说明书预测值分别为6.92%，基础设施项目公司一季度收入环比上涨2.8%。

　　平安广州广河REIT、华夏越秀REIT、浙商沪杭甬REIT受疫情影响，一季度低于说明书预测15.51%、6.72%、4.92%。

　　富国首创水务REIT低于预测值13.60%，主要是由于污水处理项目年内污水处理负荷率会呈现出季节性变化，负荷率较低所致；中航首钢绿能REITEBITDA超出说明书预测值20.03%，主要全年收入成本分布不均所致。

　　针对11只公募REITs一季报出炉后，各基金收入、净利润、经营性现金流量净额表现出的分化，华泰证券就认为，由于当前部分存续REITs较贵，6月首批公募REITs将迎来解禁或带来估值承压，可关注调整后的二级投资机会，优选部分受疫情扰动较小、经营稳健、区域环境稳定的REITs。但对于其中业绩不及预期、疫情扰动持续的该机构则建议谨慎。此外，华泰证券也强调，还可关注扩募规则即将落地，关注市场情绪提振、优质资产注入等带来的机会。

　　此前，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3 号——新购入基础设施项目》，明确了三种扩募方式以及相关安排等，引发市场关注。

　　华夏基金认为，扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。

　　红土创新基金也表示，基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品，起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。相关政策的不断落地，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。也希望引导更多的资金进入这个市场，可以确定的是未来行业的发展空间巨大，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。

　　作为今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT，在比例配售前的募集规模高达1524亿元，公众发售部分配售比例仅为0.84%，刷新公募基金配售比例的历史最低纪录。而从市场表现看，绝大部分已上市基础设施公募REITs上市后获得正涨幅。

　　关于公募REITs产品备受市场追捧的原因，业内认为跟其本身特性有关。华夏基金表示，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，因此具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流。

　　华夏基金强调，公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。建议投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。