今日，距5月23日“太原三十六条”楼市新政发布已过去整整一个月。新政出台后的连续三周，省城楼市借助政策利好扶摇直上，看房客、成交量激增，回暖迹象明显。但进入上周即新政落地后的第四周，省城各楼盘的成交又恢复了往日的平淡，新政效果及楼市未来走势飘忽不定。新政的边际效应已显现，背后的原因是什么？省城楼市未来会升温吗？山西晚报对此进行了采访——
新政出台首周新房市场升温
“太原三十六条楼市新政出台后，省城新房市场迎来久违的成交升温。”合和房产经纪公司的曹先生称，2021年省城楼市成交惨淡，公司主营业务新房成交业绩的推进非常艰难，尤其是部分房企爆雷，产生的巨额应收款带给所有房产经纪公司及渠道巨大财务压力。所以，今年公司把业务重心向更稳定安全的二手房市场转移。而5月23日新政出台之后，新房市场再度活跃起来，给房产经纪行业带来信心和勇气。
5月28日，新政出台后的第一个周六，山西晚报走访了省城万科、中海、保利等多家在售刚需楼盘，所到之处一派火热景象。售楼处座无虚席，许多置业顾问不得不同时接待两组甚至多组客户，致电咨询的客户更是络绎不绝。“成交信心恢复表现得很明显。但政策发布的时间还很短，这样火热的场面能持续多久还有待观察。”售楼部多位置业经理在接受采访时表示，政策的积极信号明显，这是全行业的福音，他们要做的就是抓紧机遇，给业主普及政策，推动成交。
安居客太原站发布的数据显示，太原市5月新房成交1740套，成交金额22.64亿，环比提升44%。新政出台第一周成交套数为740套，比新政出台的前一周多出280套。旭辉江山、龙湖天钜、万科时代之光等项目的置业顾问表示，新政对成交的刺激作用明显，以龙湖天钜为例，新政出台前的5月16日至5月22日，新客到访为238组，而在新政之后的5月23日至5月29日，新客到访数量一下增加到646组，是新政前的近三倍。太原新房市场受政策影响非常明显，开发商推售热度大大提高。保利、中海等品牌适时趁着政策热度，在6月初加推了新品，成交业绩比预料要好。
首付利率降低成交效果明显
出台的“太原三十六条”楼市新政中，人才购房补贴、公积金贷款额度放宽、租房补贴等政策备受关注，但这些政策需要相关职能部门出台细则，并协调配合执行落地，涉及的部门多、周期长、跨度大。相对而言，首房首贷利率降低、首付两成这两条政策更易落地实现，是目前诸多利好政策最有效的手段。
省城市民李先生由于资金紧缺，一年前相中的位于省城晋祠路某名盘大平层迟迟不敢出手购入。“我的所有存款和资金只够房子三成首付。但手头没有一点存款比较心慌，所以不敢轻易下手，现在新政出台首付20%就可以，这就意味着我手里还有40万元左右的现金可以周转，所以我在新政出台后一周内交了定金。”李先生是众多意向购房者的一员，在他看来，首付两成、利率4.6%是促成他买房的主要原因。
张女士在去年年底刚买了房子，当时利率没下调，但是房价非常便宜。新政出台后，张女士感觉自己买房交钱交早了。张女士称，她买房时利率是5.3%，每月还8051元房贷；而如今利率为4.6%，每月还贷7433元，每月的还贷额度降了618元。但置业顾问告诉张女士，新政出台之后，利率确实降了，但房价只要微微一涨，这些省下的钱又会补上去，所以她去年年底的出手并不吃亏。
因为新政出炉，还有部分购房者想先退再购，享受一下利好。此前，周女士在太原东中环某售楼处订了一套房子，促使她买房的原因之一是开发商当时降价大促，“精装房比周边其它项目的毛坯房还要便宜。”而购房时开发商承诺，业主首付之后且在正式网签前，可以退房。新政出台后，周女士打起了退房再购房的主意，但是眼瞅房企涨价的营销一波接着一波，周女士打消了退房的念头，她感觉楼市现在不稳，如果回暖，房子还能升值。退房再购，可能钟意的户型会卖光，得不偿失。
新政刺激作用还待时间观察
安居客提供的数据显示，“太原三十六条”楼市新政对成交的作用正在减弱。新政出台第一周成交套数为740套，第二周730套，第三周降落到549套。虽然新政出台第三周的成交套数从第一周的740套，降到了549套，但是比新政之前的一周460套，还是要高出89套。龙湖天钜项目新政第三周的到访量，已从首周646组降到351组；来自万科的数据显示，新政第一周万科太原项目到访环比上涨62%，成交环比上涨148%，第二周开始新政热度回落，到访环比下降23%，成交环比下降27%；第三周到访、成交环比稳定。上述清晰的楼市走势与山西晚报采访的其它楼盘情况相似。
“政策出台效果需要有一定的反应时间。按照以往的经验来看，政策出台前三周的成交暴增，原因是不少等待新政置业者的需求释放。这部分需求释放完毕之后，楼市会进入一个稳定的盘整期。政策效果周期需要一年。”山西朗润智业的调研人员称，上一轮限购松绑的效果周期为两年。
“省城二手房市场没有被激活，说明市场没有全面回暖。”合和房地产经纪公司的曹先生称，很多想置换新房的客户，需要把自己手里的房子先卖掉才能筹款买下一套房子，但新政的利好显然针对新房更多。目前，新政取消了“认房又认贷”的购房限制，而业主卖旧房也想价格高一些，等待更好时机，所以，新政对市场全面回暖能否起到作用还得再观察一段时间。
在业内人士看来，房地产市场的关键还在于普通购房者手里有没有钱。据官方数据，2022年一季度太原市居民人均可支配收入10265元，虽然比上年同期增长5.4%，而4月的疫情影响了许多普通人的收入预期，“只有购买力提升，房地产市场才能真正回暖。”
小牛是位刚需置业者，他一直在关注多个刚需盘。他告诉山西晚报，新政出台之后与他对接的置业顾问一再强调房子要涨价了，要他付款。但一个月过去了，他看中3个楼盘其中的4个户型，有两个涨价没卖出去，有一个还降价了。“咱老百姓口袋里的钱有限，今年各类企事业单位都缺钱，今年收入能不降已经非常不错。但买房会把所有积蓄都搭上，万一收入和工作不稳定，买了房日子会更紧张。而且政策会不会有变？之后的楼市又会怎样？对于百姓来说，难的不是眼前的首付，是长达几十年的还贷压力，如果收入上不去，楼价还会跌，谁也不敢这么轻易把钱花出去。”小牛说出了多数仍在观望等待的置业者的心声。
太原市迎泽区郝家沟某售楼处置业顾问告诉山西晚报，自从端午节以后，售楼处的热闹场面逐渐冷却下来。“意向者在政策出台后集中释放，该买的都买了。意向不强的人继续观望，不敢出手。这个结果是大家早就预料到的。”置业顾问说道。
新政全部落地还需各方配合
“太原三十六条楼市新政，至今尚未做到条条落地。新政鼓励银行按首付20%办理房贷，但是现在银行的贷款政策没有具体落实下来，客户房贷签约这块有点滞后。”山西晚报走访多个售楼处后发现都有此类问题，许多楼盘还是按30%首付款的比例执行。
“我们还没有接到准确的信息，目前依然是30%的首套房首付比例。”山西晚报致电工商银行、建设银行、中国银行等银行进行咨询，对方客服均称首房首贷仍按3成付首付。但是山西晚报发现，不管是置业顾问还是其他中介在介绍新政时均称可按20%的首付办贷款。“政策都下来了，只是时间的问题。我们签订的合同也会按照20%来让客户签约的。”
山西晚报从多家楼盘及银行客服了解到，目前五大行尚未执行首房首贷两成首付的政策，各分行仍在等总行批复；而平安、浦发、中信、晋商等个别全国性股份银行、城商行可以办理两成首付。与此同时，能办两成首付的银行还要考察楼盘及房企的金融信誉是否安全，楼盘运营是否健康。在这样的条件下，已经与平安、浦发、晋商、中信等银行签约的少数楼盘，一个月来业绩突飞猛进。不少等两成首付的业主，会由此改变购房目标，或者房贷转签可办两成首付的银行。
业界人士表示，疫情刷新了很多人对房子的认知，买房逻辑发生巨变。无房族希望更快买房，高端购房者想换别墅，疫情之下，商圈配套、物业服务等成为买房的重点考虑因素。便捷的商业配套可以为居民提供生活物资保障。品质全面的物业服务能为业主提供全方位生活所需。“太原三十六条”政策重点主要为鼓励太原及山西中部城市居民在太原购房，针对业主深度高层次购房需求，新政第二十一条有所提及，但无法具象化、KPI数据化。
对于大多数的购房者来说，如今进入楼市买房早已不同于过去，购房者不仅会对开发商的安全性，楼盘能否保质、如期交付进行评估，更会在买房时格外注重开发商、楼盘的口碑，实地探访工地，勘察周边配套落地情况及周边楼盘生活便捷性调查等，品牌、产品、地段的多维角度均优的项目才会更受购房者青睐。政策对口碑好的房企品牌销售有助益，而负面新闻缠身甚至爆雷的房企，无法改变成交惨淡的事实，是政策重点监管的对象。