因为过去10年，我国很多城市的房子都出现了较大幅度上涨，个别城市甚至已经翻倍，很多城市房子的升值空间要比存款收益高出很多。

　　但是目前我国楼市已经来到了一个拐点，很多城市的楼市基本上已经趋于饱和，在这种背景之下，未来的楼市不可能像过去10年那样保持高速发展，所以对于大多数城市来说，投资房产潜在的收益可能不会太乐观，甚至有可能出现负收益。

　　有50万存款，为了获得更多收益，大家可以选择在一些小银行里面存个5年定期的，我们就按照年化利率5%计算，到期之后连本带息继续滚存另一个5年时间。

　　有50万资金去买房子，你有两种选择，一种是按揭贷款，一种是全款买房，我们分别来对比一下这两种方式，未来10年潜在的收益空间。

　　如果你手头有50万资金，你可以买一套160万左右的房子，其中50万块钱是首付，另外贷款110万，我们就按照贷款期限30年、等额本息还款、利率4.9%计算，对应的月供5837元。

　　10年之后你选择把这套房卖出去，剩余的本金大概是89.2万，另外这10年时间你总共投入的资金是120万左右（50万首付、70万月供），这意味着你的房子至少需要卖到210万左右才能够保本。

　　而想要让房子的升值空间超过存款潜在的收益（28万），那么你的房子必须要卖到238万，相当于10年时间，你的房子必须从160万上涨到238万，涨幅78万，年均涨幅4.875%左右。

　　假如你这50万块钱不想贷款，而是想一次性买全款房，你可以到一些小地方买个50万的房子，那么买房子的升值空间想要跑赢存款，这意味着10年之后你的房子必须超过78万，相当于年均涨幅必须超过5%才可以。

　　通过对比两种买房方式，至少可以推算出想要跑赢存款利率，房子的年均涨幅至少要达到4.875％以上。

　　年均涨幅4.875%，如果放在过去几年时间绝对不是什么问题，但是未来10年，绝大多数城市的房价都不可能保持年均4.875%的涨幅。

　　即便对于那些人口净流入比较多的城市来说，我认为大多数城市也不可能达到这个水平，大多数城市即便涨幅也会小于4%。

　　对那些人口净流出比较多，经济结构单一，而且没有什么吸引力的小城市来说，不要说未来10年保持年均4.87%的涨幅，没有下跌已经算是非常好的一种结果了。

　　可能有些朋友会出来反驳说，未来10年M2有可能会继续上涨，只要物价上涨，那么房价自然也会跟着上涨，我认为这种逻辑是行不通的。

　　谁说物价上涨，房价一定要跟着上涨？大家可以仔细观察一下，过去10年时间是每一件东西都随着物价的上涨而上涨吗？不是！

　　实际上过去10年有很多物品的价格非但没有上涨反而逐渐下降了，比如电视、空调这些就是一些典型的例子，比如10年之前，一台液晶电视可能需要五六千块钱，而现在只需要两三千块钱就可以买到。

　　那为什么这些电视价格没有随着整体物价的上涨而上涨呢？原因很简单，因为市场竞争充分，能够提供电视的企业越来越多，当市场出现供过于求的状态，价格自然就会下降了。

　　所以从整体来说，未来绝大多数城市的房价都不可能保持每年4.875%的涨幅，这意味着投资房产潜在的收益要比存款收益更低。