2021 年，我国商品房销售面积及销售金额均有不同程度增长，但在 房住不炒 和 三稳 政策影响下，房地产行业整体规模增速持续放缓。

　　中国房地产业协会和上海易居房地产研究院 5 月 26 日发布的《2022 房地产上市公司测评研究报告》显示，去年上市房企总资产规模均值出现五年来首次下降，为 1549.12 亿元；净资产收益率及净利润指标也大幅下降。

　　经营指标的变动与分化带来了排名的变动。

　　上述报告显示，地产上市公司综合实力 TOP10 名单中，万科继续蝉联榜首，保利发展、中国海外发展则跃居第二、三名；碧桂园位列第四名；金地集团、旭辉控股集团则为新晋 10 强企业，分别位列第九、十名。

　　上市房企总资产五年来首降

　　增收不增利态势明显

　　综合来看，2021 年上市房企各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

　　上市房企总资产均值方面，2021 年这一指标同比下跌 1.82% 至 1549.12 亿元，出现五年来首次下降；净资产均值则同比上涨 8.38% 至 365.14 亿元，但增速较去年有所下降。

　　虽房地产开发业务收入均值同比上涨 7.21% 至 294.79 亿元，但营业利润均值下跌 18.41% 至 42.81 亿元，净利润均值则同比下降 21.70% 至 25.19 亿元。增收不增利态势明显。

　　资产收益率方面，上市房企净资产收益率均值减少 5.74 个百分点至 3.04%；总资产报酬率均值 2.65%，较上年下降 0.97 个百分点。

　　不过，上市房企上述指标分化，优秀企业仍保持了较好的盈利能力。

　　从绝对盈利能力来看，11 家上市房企净利润超过 100 亿，占比 6.96%；25 家上市房企出现亏损，占比 15.82%。

　　从相对盈利能力来看，仅 3 家上市房企总资产报酬率高于 10%，占比 1.90%，相比 2020 年的占比下降；这一指标介于 5%-10% 的上市房企占比略有提升，介于 0-5% 的上市房企占比略有下降，小于 0 的上市房企占比连续两年明显提升。

　　存货周转效率提升

　　偿债能力有所好转

　　行业下行背景下，房地产行业金融属性减弱，加上集中供地、 三道红线 等政策不断升级，企业资金回笼和去化压力较大，更加重视提升管理效率。

　　2021 年，虽上市房企存货均值同比上涨 5.57%，但增速下降 9.23 个百分点，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值均小幅提升，分别为 0.40，0.30 和 0.21。

　　值得注意的是，不同规模企业存货情况分化明显，10 强上市房企总存货占比约 43%，30 强房企占比约 74%，50 强房企占比约 86%。

　　此外，上市房企 2021 年偿债能力有所好转。

　　长期偿债能力方面，2021 年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为 61.62%，同比下降 2.09%；净负债率均值为 87.68%，较上年下降 7.39 个百分点。

　　短期偿债能力也有所提升。去年上市房企流动比率均值为 1.66，速动比率均值为 0.65，两项指标与上年基本保持稳定。现金短债比中位数为 1.33，较上年提升 2.31 个百分点。

　　资本市场不看好

　　房地产板块走势大幅跑输大盘

　　盈利能力下降、宏观调控趋紧、部分企业出现流动性问题等多重因素作用下，地产企业资本市场表现不理想，地产指数震荡下行。

　　总体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。

　　以 2021 年 12 月 31 日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌 12.94%，跑输沪深 300 指数 7.74 个百分点，在申万 28 个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌 30.61%，跑输恒生中国 100 指数 9.48 个百分点。

　　2021 年，房地产上市公司的每股收益平均值出现大幅下滑，公司估值水平也延续了近年的走低趋势，市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平，说明市场对于行业前景的预期较为悲观。

　　此外，由于企业盈利能力大幅下滑，流动性危机集中爆发，房企分红也出现较大幅度下降，多家企业不分红。