经济观察网 符小茵

　　6 月 30 日，由经济观察报主办的 2022 年第 19 届蓝筹年会开幕，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞做了关于房企如何摆脱困境、转型发展的分享。

　　倪鹏飞以 三降三保三转 概括当下房地产行业摆脱困境、构建新发展模式的路径，其中 三降 指降增量、降资产、降存量； 三保 指保证一定利益、保证稳健发展、保证良性循环； 三转 指从粗放经营转向精细经营，从开发建设转向增值服务，从重视增量转向重视存量。他认为，转型虽然面临重重困难，但仍不乏机会。

　　具体来说，倪鹏飞认为，住房社区服务是 10 万房企的新蓝海。在房地产市场下行，房企爆雷不断，房企尤其是 10 万中小房企生存艰难的时候，照进房地产现实的不仅有一缕微光，还有一片巨大的蓝海即住房衍生服务业。

　　住房衍生服务业内容很多，并且可以无限地细分，比如社区服务又可以涵盖教育、健康、养老、医疗、文化等，未来这些和人工智能、互联网、新材料、新能源结合在社区落地也会带来很多机会。总之一点，转型不易，有规律可循，专精特新、细分赛道、持之以恒，就能迎来豁然开朗的新空间。

　　以下内容根据演讲整理：

　　房地产企业的新发展模式，概括起来有 三新 ：新动力、新方式、新业态。也就是我们要建立一个以内生力量为根本动力，以内涵发展为主要方式，以存量服务为业态重点，稳定健康、良性循环、绿色智慧的高质量发展新模式。

　　所谓内生增长，就是在发展动力上主要依靠自身力量，而不是依靠外部力量。过去的发展是靠杠杆、外部资金、外部力量驱动的，这当然有利于行业快速发展，在那个阶段可能有一定的必要性，但也带来了很大的问题和风险。

　　未来房地产企业要转入以股权而不是以债权为主，以低杠杆、稳速度而不是高周转为模式。这个动力的改变还会形成一个重要的风险约束机制：过去依靠外力的情况下，房地产企业因为运用的不是自身的钱，所以在决策上就敢于冒险，现在如果损失由股东承担，那么企业在决策时就会更谨慎。

　　所谓内涵发展就是通过提升质量，使用精细化管理，运用智能化技术来改变过去粗放式的发展方式。新业态，就是以存量服务为发展重点。过去 20 多年，我们处在住房短缺的时代，因此需要大规模建设住房，但现在已经进入房地产市场的饱和时代。盘活存量才有潜力，重点要在存量基础上提升服务，实现服务的增值，满足城镇居民对多样化、高质量、美好居住生活的需求。

　　为什么要探索新发展模式？这由问题导向和目标导向决定。问题导向就是高杠杆、高周转的外生发展模式给地产业带来了高风险，甚至恶性循环，为了解决这个问题就要改变这个模式。目标导向则是，我们在基本住房需求得到满足以后，转向了高质量的需求，多样化的需求，绿色的需求，智能的需求，健康的需求，因此房地产的供给也应该转向满足这种需求。

　　至于如何构建新发展模式。我认为有 3 个三 ：三降、三保、三转。第一，通过三降实现生存。先活下来是现在很多房地产企业面临的最大问题，办法是降增量、降资产、降存量。降增量就是减少新房开发；降资产就是出售资产，出售股权；降存量就是加快施工，加快销售。

　　对于房企，上述求生选项中，有些是可主动作为的，比如减少新房开发和增加销售。偿还债务方面，房企相对也有一定主动性，因为债权人现在面临陷入被动的局面，这给房企带来了一些谈判空间。

　　基于这些困难和机会，实现三降着重要抓两点，第一是收缩战线，第二是调整债务，比如展期、转变债务结构、用资产抵债等。

　　其次是通过三保实现发展。目前没有陷入困境的房地产企业，如果还想继续在房地产开发领域坚守下去，应该按照新的发展模式，做好 三保 ：保证一定利益，保证稳健发展，保证良性循环。

　　事实上，想坚守在房地产市场也面临着很大的困难，因为市场处于萎缩期，价格在下降，风险在加大，利润在下降，成本在上升。但也不是没有机会，目前虽然总体是饱和的，但还有两个结构性的机会。从购房者群体结构上来看，户籍居民的改善性需求和常住非户籍居民的自住需求还有待满足，这两方面还有一定机会，数量上也比较可观。从空间结构上来看，都市圈、城市群、中心城市这些经济发展相对较好的区域，可能会有继续增长的潜力，另外在总体饱和的城市，其中心区域、特别好的片区还有一定的居住需求。

　　解决这些问题皆要选准区位。在住房短缺的时代，区位优势相对较弱。但未来区位重要性会变得更加突出。此外还要控制成本，未来价格缓降的情况下，如果成本不能得到有效控制，利润便没有保障；要细分市场，既使不做其他的转型，仍以开发为主业，也要对市场进行精确的定位，抓住结构性的潜力购房群体。

　　最后是通过三转实现转型，包括转变方式，从原来的粗放经营转向精细的智慧经营；转变业态，从原来的开发建设转向增值服务；转重点，从原来以增量为主转向以存量为主，重视存量。这个转型也很困难，困难在于转型旧改利润相对要低，牵扯到的利益和关系比较多，风险也更大。租赁市场有很大的空间，但是目前投资租赁的利润相当低，并且资金要求非常高。其他的业态诸如高新技术产业也有门槛。

　　住房社区服务是 10 万房企的新蓝海。在房地产市场下行，房企爆雷不断，房企尤其是 10 万中小房企生存艰难的时候，照进房地产现实的不仅有一缕微光，还有一片巨大的蓝海即住房衍生服务业。住房衍生服务业内容很多，并且可以无限地细分，比如社区服务又可以涵盖教育、健康、养老、医疗、文化等，未来这些和人工智能、互联网、新材料、新能源结合在社区落地也会带来很多机会。同时为了满足城镇居民多样化、高质量、美好的居住生活需求，实现住有宜居，也需要无数专业化、高质量的专精特新服务。

　　至于中小房企要怎么发展，我认为就是专一化，走专精特新道路：在房地产衍生服务的某一个环节，探索出初步的成效然后深入下去，变成专业化后，再扩大规模，扩大服务。规模大不一定指产业各个链条都健全，也可以是某一个环节上，某一个服务产品上的占有率大。

　　为什么转型重要？因为我们有 10 万家房地产企业，其中很多都是中小型的，他们大部分在当下都面临困境，因而需要摆脱困境，谋求发展。这背后还涉及大量的就业问题、民生问题、家庭和谐问题，因此转型是特别重要的。此外，房地产领域也具备转型的基础条件，有一定的信息平台、技术手段和市场渠道。

　　转型很难但也有规律可循，关键是选准方向，聚焦一点，持之以恒，突破几道门槛，这样就能迎来豁然开朗的新空间。如果 10 万甚至更多企业致力于专一化、高质量发展，那么不仅能自己转型成功，还能带动经济转型发展，满足人民对美好居住生活的向往。