7月14日电 题：烂尾楼业主贸然停贷有风险，合法维权更保险

　　作者 王玉臣 北京金诉律师事务所主任

　　近期烂尾楼业主强制断供事件持续发酵，备受市场关注。据不完全统计，已经有上百个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。

　　为何会造成今天这种局面？

　　首先，从整个大背景来看，人们对于楼市普遍是极度缺乏信心的。可以看到，尽管上半年优惠政策力度加大，但是人们的购买欲依然相对较弱。

　　其次，日前频繁出现大型开发商项目停工或烂尾的现象，或许已经从一个小概率事件，变成了一个相对大概率事件，这在一定程度上更加剧了购房者恐慌的心态。

　　再次，从银行的角度来说，房产开发和银行是息息相关的，银行在其中往往扮演着一个十分重要的角色，甚至有的还是预售资金的监管银行。在整个过程中，银行的一些所作所为，会直接影响到项目的进展。倘若银行出现配合开发商转移挪用预售资金、违规放贷等行为，无疑会推动烂尾楼的产生。

　　最后，站在购房者的角度考虑，作为靠贷款买房的业主，自己买的房子不能如期交付，但还不得不继续向银行还贷，心里肯定十分憋屈，如今拒还贷款也实属无奈之举。

　　法律风险下业主该何去何从？

　　在商品住房买卖过程中涉及到两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一种是购房者和银行之间的借款关系。虽然两者密不可分，但相对来说还是独立的合同关系。

　　按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。房屋烂尾属于开发商违约，不直接影响购房者向银行履行还款义务。如今各地业主在楼盘烂尾的情况下，未经法院判决停贷，或者没有达成停贷协议，就单方面贸然宣布并实际停止还贷行为，业主往往就成了违约方，其征信也会一并受到影响，还可能被起诉到法院，甚至被法院强制执行。

　　因此，从情理上可以理解业主的行为，但如果业主想要实现停贷，还是要在合法合规的情况下进行，尽量降低可能造成的法律风险。

　　在实务操作中，通常可以从以下两个方向着手：一是提起民事诉讼。在符合特定的一些条件时，业主可以直接向法院起诉，要求停贷，等到项目复工后，再偿还贷款。但是由于受到各种复杂的因素影响，很少有法院会判定这种情况业主可以直接停贷，也就是说业主胜诉的概率是很小的(虽然有个别胜诉案例)。当然，如果交房已经延期，业主可提起针对逾期交房违约金的民事诉讼；如果楼盘彻底烂尾，业主可以立刻起诉要求解除购房合同和贷款合同，通过这种方式实现停贷。

　　二是综合运用法律来维护自身权利。业主维权的途径远远不局限于常规的民事诉讼，还包含信息公开、违法查处，甚至是其它类型的诉讼等。上文也分析到，以现有类型的案例来说，业主想要在不退房的情况下直接断供，在法律层面没有特别明确的条文规定，如果提起民事诉讼，法院也很难支持。但当银行违规放贷时，实际上是触犯了相关的规定，应当受到一定的行政处罚，这属于行政管理的一个范畴。笔者建议，业主可以通过在取得相关违法违规证据的基础上，提起相关的违法查处申请，必要的时候，还可以提起相关的诉讼，进而推动问题的解决。

　　笔者认为，必要的时候，业主可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主的相关权利。但如果一个项目主体已经完工，维权人数又比较多，不建议直接解除合同，可以把推动复工作为第一目标。若楼盘前景较好，也可通过多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘。具体在实务操作的时候，一定要结合这个项目和开发商的实际情况，以及当地的实际情况，充分运用法律赋予老百姓(行情33.10 +1.16%,诊股)的权利，在保护好自己的前提下，合法合规地去解决问题。(摘编自“看懂小程序”)

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　　责任编辑：张芷菡 实习生 周思静