这是长沙板块分析第二篇，没看上篇的可以点击蓝字回看。

　　这篇的重点是河东。

　　在展开板块之前，还是要先聊下规划，否则在板块选择上会犯错。

　　之前我们说道，长沙目前规划的重点是 东拓、西提、南融、北进、中优 。

　　确实，相比西，东的地位更加靠前。

　　那么是不是河东，未来发展更有潜力呢？

　　我的答案是：是，也不是。

　　之前我们也说到，长沙主城之外，两大副城就是梅溪湖副中心和黄兴副中心。

　　看得出来，规划的意思很清晰，梅溪湖是河西的副中心，黄兴作为的是河东的副中心，一东一西辐射长沙向外发展。

　　两个概念，都是在 2010 年提出，但以目前结果来看，二者的发展天差地别。

　　梅溪湖 1 期早已成为富人区的代表，而黄兴副中心呢？可能核心在哪都很少人知道。

　　这反映出的就是东进的尴尬，河东老城虽然人气旺盛，但苦于东进行政与拆迁等问题发展缓慢。而过去河西大片的空地，自然更好起舞，自然环境和学区同样优越，发展突飞猛进。

　　过去 10 年，河西的新板块是完虐河东的新板块。

　　所以为什么说 东进 ？为什么说 西提 ？

　　因为河东要得是进一步发展，河西已经不错，需要的是提升。

　　但为什么说河东的潜力大呢？

　　因为随着河西的发展和成熟，长沙再次面临没地的困境。

　　看看河西，往南是湘潭，往北是湘阴，再往西到宁乡市，中间还有绵延的山地阻隔。

　　仔细看看，平地还是在东边。

　　所以，长沙接下来是必然要往东的，哪怕再东进是长沙县，哪怕东进成熟度不高，但必须部署了。

　　因为规划是要超前做的，人口、产业和商业不会一夕涌入。河西板块在教育和环境上的组合强势，河东板块还是很难超越。

　　这是考虑河西河东，必须想清楚的关键。

　　这篇的重点是河东，河东主要分为 4 区 1 县：

　　开福区、雨花区、天心区、芙蓉区和长沙县。

　　开福区

　　首先是开福区，开福区重点板块有：开福中心、新河三角洲、马栏山月湖、开福城北。

　　1、开福中心

　　无论是开福中心、天心中心、还是芙蓉中心，这些老城区说的还是五一广场及周边那片。

　　这里是老长沙最繁华的地方，五一商圈不仅是外地游客打卡的地方，也是本地人购物娱乐的首选。2018 年五一广场旁矗立起长沙第一高楼——九龙仓长沙国金中心，芙蓉 CBD 开始向金融 CBD 升级。

　　金融的含金量高不高不知道，但五一商圈无疑更加繁华。

　　这些老城区，优点很类似，那就是成熟度高；缺点也很统一，那就是空地很少，拆迁的可能性也极小。

　　目前开福区中心唯一在售的新房，就是富兴世界金融中心，价格在 1.9w 左右，望江次新靠着品质也能卖到 2.1w。

　　但居住氛围并不纯粹，未来的想象空间也非常有限，这是所有老城区的通病。

　　2、 新河三角洲。

　　在开福区成熟地段，想要买新房，那就是新河三角洲。

　　这个板块地段和配套没得说，位于湘江和浏阳河的交口，既能望江、又能望河，自然景观资源优越。

　　长沙市博物馆、规划展示馆、图书馆、音乐厅 三馆一厅 都坐落在此，俨然一副城市封面的样子。

　　除此之外，这里也有着开福区前排的教育，地铁已经开通，生活配套非常成熟。

　　根据我们考察情况来看，这个板块感觉还是很舒服的，城市界面很新，马路很宽，高楼林立，人气也很足。

　　同样满足景观 + 教育的选筹逻辑。

　　目前新房所剩不多，板块最大的盘北辰三角洲，现在也货量不多，价格在 1.75w。

　　唯一的缺点是，板块密度真的很高，虽然北辰三角洲项目声称容积率只有 1.85，但是目之所及全是密密麻麻的房子，这也是好地段的通病。

　　3、 马栏山月湖

　　这是长沙传媒文化产业的高地，湖南广电、湖南出版社、湖南报业集团、芒果总部大厦都在这，定位就是要依托湖南广电的品牌，打造全国一流的数字内容创作和版权交易基地，打造 中国 V 谷 。

　　板块不仅距离开福中心很近，更是被浏阳河环绕，还有月湖、世界之窗等文旅自然资源，地铁 3、5 号线已经开通，通勤也很便捷，板块内人气格外旺盛。

　　目前价格在 1.35w 左右，多商业用地，住宅也不是很多了，还是比较适合刚需朋友去选择的。

　　需要格外注意的是，马栏山目前有非常著名的烂尾三兄弟：新力、绿地和正荣，降价很厉害，但买到可能有坑。

　　4、 开福城北

　　也叫秀峰 - 鹅羊板块，属于金霞经开区。

　　金霞经济技术开发区，也是长沙写进发展规划中的重点产业新城，主要依托于长沙北站和长沙港，依靠便捷的交通主要发展的是物流产业，发展的还是不错。

　　从产业也看得出来，这注定是低价的刚需板块，除了个别别墅盘高层改善盘卖到 1.1w 左右，其他项目基本在 8k-9k 左右。

　　虽然价值不高，但是说实在的，还是被板块望江望山的风景吸引到了，不得不感慨长沙真的非常宜居。

　　芙蓉区

　　芙蓉区，我们主要看了中心区与尚东板块。

　　芙蓉中心区就如前文，配套很成熟，学区资源很平均，次新和优质学区二手也能卖到 1.9w。

　　重点说说尚东片区，这是芙蓉区往东发展中的重要板块，靠着自贸区，产业定位是生物育种。

　　目前比较好的是靠近浏阳河东岸的改善项目，价格在 1.6w 左右。再远些就是农大附近，会荒很多，路上甚至看到有大片的荷塘。

　　但好在 6 号线地铁今年即将开通，能满足基础通勤需要，大同小学引进，在芙蓉区教育还算可以，高层单价 1.1-1.2w 附近。

　　价格很便宜，但目测等待周期会很久，产业定位爆发性也不强。

　　雨花区

　　雨花区，我们重点看了中心区和武广新城板块，顺带也看了属于长沙县的会展新城板块。

　　雨花区在长沙是和岳麓区比肩的教育强区，南雅、雅实、一中新华都、长郡雨外、雅境等初中都还算不错。

　　1、雨花中心区

　　主要在树木岭、圭塘那块，整体界面还是比较不错的，商业也很成熟，交通也很方便，价格在 1.4w 左右，目前部分项目还需要摇号。

　　2、武广新城

　　雨花现在最热门的是高铁会展新城，这是从体育新城、高铁新城逐渐发展起来的，武广新城常常与东边的会展新城放在一起，叫做高铁会展新城。

　　长沙南站已经开通 10 年，长沙南站不仅是长沙的东大门，也是黄兴副中心发展的重要支撑点。

　　2 号线 号线已经开通，吾悦广场等商业也已经入驻，高铁站北向核心区域没啥新房，目前新房位置都会偏些。

　　比如我们看到建发的项目，产品做得不错，但是已经不近地铁站。

　　再往东的会展中心，实际上已经属于长沙县黄兴镇，目前只建好了国际会展中心和会议中心，剩下只有正在动工的楼盘。

　　会展中心的政策扶持力度还是大的，虽然学校配套入学，还是由长沙县进行管理，但初中毕业能够参加市区统录，算是补齐了些短板。

　　目前价格在 9k-1.2w。

　　我们考察看到的情况是，周边还比较空白，人气也还不足。

　　高铁会展板块是指明的黄兴副中心发展重点。可见，黄兴副中心想要成长为匹敌梅溪湖的板块，还有很长的路要走。

　　天心区

　　天心区我们主要看了三个板块：中心区、省府以及大托暮云。

　　1、 天心核心区

　　天心核心区现在也基本没有新盘，天心区相比长沙其他区来说，有个明显的短板，那就是教育不太强。

　　2、 省府板块

　　省府板块，听名字都知道是以省政府为依托的板块，核心区在湘府文化公园或湘江边，片区有几个省级文化场馆。

　　相比市府板块，省府虽然行政级别比较高，但发展一直要比市府慢，二手房价也没有市府高。

　　核心原因是大托辅军用机场，所以板块内部有限高，发展较为缓慢，人气导入不够多，整个板块目前都很缺商业。

　　再加上学区不够没有市府强，又多单位房，很少大开发商进入，二手房价格一直比较低。

　　不过天心区现在引进了不少教育，比如长郡外国语实验、师大附中双语等，这些学校的口碑还是可以的，龙湖的商业也即将落地。

　　目前价格在 1.2w-1.4w，优势不算突出。

　　3、大托暮云

　　暮云紧挨着湘潭昭山，是长株潭融合发展的第一站。

　　但长株潭融城的概念是 1982 年提出来的，距今已经近 40 年，成果依旧寥寥，可见南部板块发展的尴尬。

　　未来板块规划有 8 号线 号线，大托部分项目能够依靠已经开通的 1 号线，交通还算便捷。

　　价格在 9k-1.2w，距离核心区的距离较远，相比月湖、武广新城，优势并不突出。

　　长沙县

　　长沙县老城区就在县政府附近，最近几年随着长沙县文体中心搬迁，还有地铁 3 号线的开通，长沙现在的新房供应都在龙塘水体公园附近。

　　长沙县妇幼保健院、第二人民医院都搬到这边来了，虽然目前来看界面有点荒，但周边都是大开发商拿的地，在搞建设。

　　靠近松雅湖，7000 余亩的湖面，非常漂亮。又有地铁 3 号线满足通勤，除了学校不能参加市区统招之外，星沙这个板块还是不错的。

　　我们看了绿城的项目，水体就在小区内部，价格在 1.05w，但绿城向来是有品牌溢价的，周边的新房应该也就是 9k-1w 左右。

　　如果预算再少些，可以再往边缘走走，6k-8k 的房子也有。

　　长沙总算写完了，忍不住呼了口气。

　　这几天考察的太阳实在太顶了，团队的小伙伴也是各个中暑感冒，颠簸当中终于写完这篇。

　　总的来说，我认为纯粹改善，还是选择河西的滨江、梅溪湖、洋湖、谷山，好环境 + 好学区，界面更纯粹。河东考虑环境和楼龄那就是新房新河三角洲，刚需武广新城、马栏山月湖优势更加突出。

　　写完这篇，刷了下微博，正好看见热搜，2022 年长沙登热门宜居城市第一。

　　我认为确实实至名归，长沙不仅房价便宜，城市规划、自然景观做得都不错，当然还有最重要的：

　　茶颜悦色，是真好喝！什么时候考虑来深圳呢？

　　以上为正文，来自小狮