申万宏源发布研究报告称，维持新城控股“买入”评级，保持21-23年每股盈利预测为7.84/8.74/10元，对应21PE仅4X，20A股息率6.5%，并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.4倍，目前价值显着低估，目标价66元。

　　事件：2021年12月1日，新城控股公告11月经营数据，11月份公司实现销售金额200.56亿元，同比下降30.99%;销售面积213.33万平方米，同比下降15.35%。

　　同日，新城发展公告，公司建议透过按每21股现有股份获发1股供股股份的基准进行供股的方式向合资格股东按认购价每股供股股份5.30港元发行约2.957亿股供股股份，以筹集最多约15.673亿港元(扣除开支前);或发行约2.962亿股供股股份以筹集最多约15.7亿港元(扣除开支前)。

　　同日，惠誉确认新城发展的长期本外币发行人评级及其子公司新城控股的长期外币发行人评级为“BB+”，评级展望维持为“稳定”。同时，惠誉确认了两家公司高级无抵押债券以及所有未偿债券的评级为“BB+”。

　　申万宏源主要观点如下：

　　新城发展拟供股保障稳健、彰显信心，海外评级维持、安全性获认可。

　　12月1日，新城控股控股股东新城发展(新城发展持有新城控股67%股权)公告以供股的方式发行最多约2.96亿新股(占比总股本的4.8%)，募集约15.67亿港元;募集款项将用于公司资金储备，以及用作企业运营资金。新城发展大股东富域香港及Set Hero Developments Limited承诺，将投入10.87亿港元认购2.05亿股，并有意向额外投入4.8亿港元进行全额认购，合计将以家族基金最多投入15.67亿港元。

　　供股行为显示大股东对新城发展的前景充满信心;供股完成后将进一步增厚公司资本金，改善公司资本结构。同日，惠誉确认新城发展及新城控股评级维持“BB+”，评级展望维持为“稳定”，在近期评级机构陆续下调房企评级的背景下，新城系仍维持评级稳定彰显公司财务安全性。

　　前11月累计销售额2,130亿、同比减3%，并年内累计新增28座商场。

　　1-11月公司累计签约金额2,130亿元，同比减3.2%;累计销售面积2,096万平，同比增3.3%;销售均价10,159元/平，同比减6.3%。1-11月，公司新增建面1,410万平，同比减42.2%;对应总地价571亿元，同比减38.5%;拿地均价4,046元/平，同比增6.5%。1-11月，公司拿地/销售金额比27%;拿地/销售面积比67%;拿地/销售均价比40%。此外，1-11月公司累计获取28座商场(重16座、轻12座);10月底累计在手184座(其中轻27座)。

　　H股供股保障稳健、彰显信心，安全性获认可。

　　新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，去化率不及预期，疫情影响商场运营。