作者 余安安

　　数据支持 勾股大数据

　　 这届年轻人不想给银行打工了 近期冲上热搜。很多年轻人认为，自己买房时房贷太高，现在首套房最低房贷利率已低至 4.25%，心理很不平衡，而且还了几年房贷之后，发现还的大部分都是银行利息，本金却没还多少。再加上，现在市面上很难找到年化收益超过 6% 的低风险投资产品，钱在手上拿着还不如提前把房贷还了。

　　最近，预约提前还房贷的人多了起来，银行又开始忙碌了。有网友去银行预约提前还贷，表示已经排到了几个月后。一些原本可以在 APP 上提前还贷的银行也需要去线下办理了，比如目前建行已经关闭了深圳等地的手机提前还贷业务。

　　疫情影响下，消费疲软，楼市冷清，市场预期转弱，在此背景下大家对贷款买房的态度也发生了很大转变，以前大家各种筹钱买房，现在变成了想方设法提前还房贷降杠杆。

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　　财富蓄水池

　　房地产是我国居民财富最大的蓄水池，中国人的财富一半以上是房子。据《中国财富报告 2022》报告，2021 年中国有 69.3% 的居民财富是实物资产，主要表现为房地产，我国住房市值高达 476 万亿元。

　　中国人对房子有很深的执念，结婚要买婚房，小孩上学要买学区房，有钱就多买几套，没钱的借钱也要买。大家之所以那么看重房子，是因为它不仅是一处遮风挡雨的居所，还与户口、学区等绑定，买房是追求稳定和安全感的需要。当然，近几十年来的房价上涨，也让许多人看到了房产增值的价值，成为大家争先恐后买房的重要动力。

　　随着房价上涨，现在北上深住房均价已超过 6 万每平，买房起步门槛高达 300 万，许多二线城市房价也接近两万，想要全款买房越来越难，于是刚需贷款买房成了主流。由于很多人的房子是贷款买的，所以存量房贷规模很大。央行数据显示，2021 年末，我国个人住房贷款余额同比增长 11.3% 至 38.32 万亿元。

　　许多人买房是为了结婚或小孩上学，但现在我国结婚率和出生率都在下滑，加上目前我国城镇化率已将近 65%，未来需要进城买房定居的人也非常有限，买房的刚需人群明显不如以前多了，连优等生万科都宣布房地产已经进入 黑铁时代 。

　　民政部数据显示，2021 年我国结婚登记人数创近 35 年新低，登记结婚人数仅为 763.6 万对，比 2013 年高峰时期的 1300 多万对下降 40% 以上。

　　这也就意味着买房刚需群体规模已经在下滑，房地产很难再像以前那样实现高增长了。况且，现在很多城市的房价已经涨到了较高水平，高昂的购房成本已经把很多刚需挡在了门外。

　　如今大家对于买房变得谨慎了，贷款买房的人大量下滑。央行数据显示，今年 4 月新增社融和人民币贷款双双低于预期。4 月居民贷款减少 2170 亿，其中住房按揭贷款减少 605 亿元，创历史新低。今年 2 月，中国居民中长期贷款罕见的出现负增长。可见市场买房需求已经持续收缩。

　　在全国经济和居民收入增速放缓，以及 房住不炒 大背景下，未来房价上涨空间有限。如果说重点一二线城市还存在结构性需求的话，那么大量人口流出的中小城市房价可能会长期阴跌，房子已经没啥想象空间了。

　　现在的趋势是，随着房价和收入上涨预期转弱，大家买房和申请贷款的热情已然褪去。但这并不影响房子在我国居民财富中的重要地位，之前贷款买了房的人，也还是得照样按期还房贷。

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　　提前还房贷划算吗？

　　很多人提前还房贷的理由无外乎这几个，要么觉得自己之前贷款买房的利率太高，而现在手里的资金又难以找到高于房贷利率的靠谱投资渠道，不如提前把钱还给银行；要么对未来的收入预期不乐观，想要降低杠杆。

　　先来看房贷利率，除了少部分有幸申请到公积金贷款的人，能享受低至 3.25% 的五年以上贷款利率之外，前几年大部分城市的商业房贷利率普遍在 5%-6.5% 之间。而现在随着 5 年期以上 LPR 的下调，以及对首套房贷的优惠政策，最低房贷利率可以做到 4.25%。

　　这样一对比，很多人就觉得自己之前的贷款利率太高了，而且近几年房价也没怎么涨，越想越觉得亏。尤其是在等额本息情况下，前面还的贷款大部分是利息，本金根本没还多少。

　　有网友表示，自己两年前以 5.6% 的利率贷款 75 万买房，分 30 年还贷，每月还 4400 元。结果累计还款 22 万之后，本金部分只还了 4.5 万，其他大部分是银行利息。于是他提前还款了 50 万，将月供降至 1300 元，还贷压力大大减轻，还省了 40 多万利息。

　　可见，如果手里有大量闲置资金的话，用于提前还贷确实能节省利息。尤其是在资产收益率下滑背景下，很多人手里的资金难以找到高于房贷利率的靠谱投资渠道。

　　目前市面上风险较低的理财产品中，货币基金收益率普遍跌至 2% 附近，许多大行的三年期整存整取定存利率不足 3%，此前有 5% 高息存款的部分村镇小银行曝出问题，而银行理财产品不仅收益率下滑，甚至还出现了亏损的情况。

　　至于股票、基金等投资品，不仅投资风险高，还非常考验个人投资能力。股市有 7 亏 2 平 1 赚 的魔咒，70% 的股民都难逃亏损的命运；20% 的人不亏不赚，白白错过了资金的时间和机会成本；而能在股市赚到钱的只有前 10% 的佼佼者。今年在股市大跌的环境下，很多股票和基金投资者不仅没赚到钱，还导致了本金的亏损。

　　在这种情况下，用手里的闲置资金提前还房贷是个不错的选择，既能减轻还贷压力、节省利息，还能避免乱投资亏损本金。

　　还有一些准备 小房换大房 、 小城市换大城市 等刚需换房群体，也可以提前把房贷结清，早点拿到房产证进行置换计划，趁着现在房贷利率低，重新买一套满意的房子。

　　但有几种情况，不建议盲目提前还贷。

　　一是现金不多的人。如果本身现金不多，还把仅有的现金拿来提前还房贷，难免造成资金压力，增加家庭财务风险。疫情冲击之下，许多人收入锐减，甚至还面临降薪裁员的压力，这个时候应该多留些现金以备不时之需。

　　虽然现在看来，每年 5%-6.5% 的房贷利率确实有些高，但房贷其实是普通人能从银行借到的一笔长达 30 年的便宜资金，像经营贷、消费贷之类的期限就短很多。

　　二是房贷为公积金贷款的，本身利率低，5 年以上贷款利率也才 3.25%，已经很划算了，没必要提前还。组合贷的人，如果手头资金充裕，可以考虑提前还贷款利率高的商业贷部分，公积金贷款部分可以按期慢慢还。

　　三是在还款期限前 1/2 阶段提前还款更划算。因为无论是等额本金，还是等额本息，前面阶段还的大部分是利息，而后面阶段还的大部分是本金了，如果你的还贷期限已经到了后半段，那么还的利息占比相对较小了，此时为了节省利息而提前还款意义不大。

　　此外，许多银行要求还贷一年以上才能提前还款，并且提前还款很可能要付一笔违约金，这个可以看看贷款合同的规定，或咨询贷款银行，提前做好心理准备。

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　　尾声

　　房子是我国居民财富最大的蓄水池，大部分中国人的财富都在房子上。但在结婚人口和出生人口双双下滑的趋势下，购房刚需群体已经没以前那么多了，再加上现在的高房价已经让许多人高攀不起，房地产高增长的时代一去不复返了。

　　如今许多城市松绑了购房政策，最低房贷利率也降至 4.25%，但仍然难以激起大家的购房热情，贷款买房的人减少不说，提前还房贷的人反而在增加。在低风险投资品收益下滑和收入预期变差环境下，许多人把手里的钱用来提前还房贷降杠杆了。

　　然而，有资金提前还房贷的只是少数人，大部分人想提前还房贷，奈何钱包不允许，甚至在疫情冲击下还面临着断供风险，在残酷的现实面前，他们只能继续负重前行。