经济观察网 符小茵

　　6 月 30 日，由经济观察报主办的 2022 年第 19 届蓝筹年会拉开帷幕，乐乎集团创始人、CEO 罗意带来了他对存量时代下租赁行业发展前景的思考。

　　他认为，随着房地产从快速增量市场转向存量市场，租赁行业作为解决住宿问题的重要渠道，价值被前所未有地从幕后推到了前台。

　　以下根据罗意演讲整理：

　　租赁行业经历了七八年的市场沉淀，正在迎来一个规范理性、爆发的大时代。我今天的分享主要着眼于行业，把我所理解的租赁行业的机会呈现给大家。

　　第一，关于住房租赁行业的市场和前景。租赁行业线 世纪的头十年，伴随着轰轰烈烈的商品房改革。现在租赁行业的多数从业机构，差不多都是在 2010 年前后开始创业的。到 2021 年行业发生了很多变化，这主要缘于整个房地产市场从快速增量市场转向了存量市场。与此同时，作为解决住宿问题的重要渠道——租赁的赛道，它的价值被前所未有地从幕后推到了前台。

　　租赁市场大爆发的底层逻辑还是来自于需求。从第七次全国人口普查的数据来看，流动人口的规模从 2020 年的 2.9 亿变成 2021 年的 3.8 亿。城市人口流动性的增加自然而然也增加了对住房的需求。

　　因为商品房高速增值的预期下降，以及各个城市的购房门槛依旧不低，因此大部分流动人口的住房需求还是需要通过租赁行业的发展满足。在这种背景下，和发达国家的租赁市场相比，无论是租赁房屋的占比，还是租赁人口的占比，两方面中国都还有非常长足的增长窗口，预估长租市场的市场规模到 2025 年会超过 3 万亿。

　　第二，当下行业的实际情况，近四年 R4 租赁地块的成交已经过 200 幅，大部分集中在上海；集体土地租赁项目超过 160 个试点，主要集中在北京；去年国家对于非居改居的产业政策也做了非常详细的落地，包括北京推出的加快发展保障性租赁住房的实施方案，也给出了非常明晰的五种非居资产改居住的通道。这些都构成了未来租赁市场的资产。事实上，房地产经过二三十年的高速增长，沉淀下来有大量的低价值资产、洼地资产可以成为租赁市场的资产。

　　高和资本去年为什么非常坚定地做租赁住房资产？因为他们认为，中国 2021 年房地产市场的发展，就好像美国的 1986 年，也是从高速发展时代转向新阶段，从新增为主到存量为主，当时市场上也诞生了许多全球知名的资产管理机构比如黑石、铁狮门等。也就是说，在国内房地产高速发展之后，资管时代会到来。我们现在在等一些城市的产业政策更加明确、具体，甚至要落到城市的区级政府，比如海淀，比如上海的某个区。

　　第三，为什么租赁行业有这样的机会？刚才讲到房地产的增速见顶，但房子的价值不能只停在原地，甚至不产生价值了，我们必须要把它盘活。现在的市场形势也倒逼着房地产商清点自己的资产，清点后的资产流向市场或者自持运营，这些都大大增加了不动产资管底层资产池的量。

　　另一方面，这几年全球都面临着经济下行的压力，在其他资产门类项目回报不好的情况下，长租行业凭着稳定的特性可以穿越周期，变成了避险的资产门类。此外，REITs 出来后，大额的钱、闲置的钱、长周期的钱、便宜的钱就能进入到租赁赛道中做资产配置。

　　第四，2021-2025 年是行业转换的五年。因为租赁行业的窗口已经在徐徐打开。在 2021 年之前，所有从业企业都是以包租作为主要的展业。但是规模化包租的能力和商业模式的容错能力是饱受置疑的，因为在包租的情况下，所有风险都需要包租机构承担。如果整个行业的效能衰减，再碰上经济的起伏周期，包租机构便很难支撑。现在资管机构进来，能够让包租机构变成专业的服务机构，服务真正的业主方，比如国有平台公司或者地产基金，展业模式也不再像当年那么单一。

　　第二个窗口层面，随着国家各种政策的出台，必然会有更多房子、土地，进入到这个赛道，拉动更多需求，涵养更多的创新创业企业、运营服务企业。

　　对于租赁机构来说，经过前几年洗牌，现在还能停留在这个市场上的，多多少少都具备了一定的规模。未来五年则是机构可以在规模化上有进一步突破机会的五年。不过，竞争也会非常激烈，因为中国的市场吸引了很多国外同行的关注，他们有比较成熟的体系。

　　上一个五年是整个行业打底的阶段，下一个五年如果租赁企业想再上一个台阶，那么需要想清楚，10 年甚至 20 年之后我们在行业之中能提供什么价值和该处于什么地位。