2022年以来国内地产市场持续低迷，地方发布楼市扶持政策的频率明显加快。

　　号意义大于实际意义，因发债金额不能与销售金额媲美，而且业内仍有违约及展期，令信用保护工具的效用打折扣。

　　国内百强房企上半年销售额减半，疫情反复让市民买楼意愿下降。开发商的现金流来自卖楼及融资，其中以卖楼占比最大，但现在全行业销售普遍跌50%至60%，及上半年房企还债多于发债，大部分房企仍处在烧钱状态。

　　多家已违约的房企正筹备重组方案，其中恒大重组计划料月底前推出。瑞银认为，大型房企出台重组方案，对已违约的民企具指标性作用，但市场反应如何仍要视乎方案内容，而重组方案一般涉及四种处理方式：延长还款期限、减少票据利息、削减票据本金、债转股。

　　关注一线城市二手成交量 国内地产行业有基本面支撑

　　瑞银认为，国内地产整体以一手市场作主导，这意味房价的定价权取决于开放式，但一线城市则以二手市场占主导。林镇鸿成，一线城市的购买力较强，回顾2014至2015年的调整周期，一线市场先行恢复，故未来关注一线城市的二手成交量，若有复苏迹象，有望传导致其他城市，并给予购房者信心。

　　对比美国2006至2007年及日本90年代的地产泡沫，瑞银称，国内地产业有三个较为正面的基本面支撑：

　　1. 美国及日本的地产泡沫传导致金融系统，但中国没有，因按揭成数为70%，而美国当时接近100%，因此美国一旦楼价下跌，金融体系就缺乏缓冲空间；2. 国内居民杠杆率约62%，低于当时美国近100%及日本约68%；3. 中国城镇化持续进行中，2021年城镇化率约65%，美国及日本当时则接近80%。

　　林镇鸿，国内房企大洗牌后，未来房企杠杆更低，内房市场会将变得更健康，行业集中度会提高。

　　国企受惠 港资地产商亦有机会

　　林镇鸿还认为，国内地产行业整合后，除了国企受惠，地区性发展商及香港发展商也有机会抢占更多市场份额。他目前对民营中资地产股偏悲观，较看好国企。

　　他指出，每个地区的楼市各有特色，地区性发展商最了解当地的特点。如果地产商只专注10多个能够获利的城市，将市场份额做高，也有助增加拿地能力。他预期，全国性布局的发展商将慢慢收缩布局。

　　此外，瑞银还估计，未来房企会加强发展非地产业务，例如投资物业、建筑及材料的集中采购等，他又提到现时更多发展商参与代建行业，为金融机构进行代开发。

　　最后对于物管股，他称，由于地产新开工及销售面积减少，物管公司可管理的面积亦会减少，短期对物管股较内房股更看淡。但值得注意的是，受惠于国企内房股将取得更多市场份额，旗下物管公司也会受惠。