时代周报 作者：刘婷

　　利空出尽、风险出清，A 股市值最大的房地产公司万科 A迎来曙光。

　　3 月 30 日，万科发布 2021 年年度报告。交卷的同时，万科展示了 错题本 ：净利润自 2008 年来首降、开发业务毛利率下滑、经营服务类业务不匹配等。

　　当好学生发挥失常时，第一件事便是复盘，并提出解题方案。

　　万科董事会主席郁亮表示，2022 年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

　　定下 Flag 后，万科开始制定冲刺计划，第二增长曲线被寄予厚望。

　　业绩会上，郁亮表示，衡量经营服务类业务成功的标准之一，是能否上市。当孩子的长大成人了，就应该成家立业，到外面闯荡去，所以能不能独立上市作为成功的标志之一。

　　 如果一个家里面每个儿子都很有出息，都特别能干，这个家一定能家大业大，能不断兴旺发达。所以我们希望他们能够成为有出息的儿子。 郁亮指出。

　　话音刚落，万科经营服务类业务 长子 -- 万物云，大步走向资本赛道。3 月 31 日，万物云在联交所递交招股书。

　　招股书数据显示，2019 年 -2021 年，公司实现收入由 139.27 亿元上升至 237.05 亿元，年复合增长率为 30.46%；相对应的年内利润由 10.40 亿元增长至 17.14 亿元，年复合增长率为 28.37%。

　　开发业务走过 至暗时刻 ，经营服务类业务成效渐显，市场已经用脚投票。3 月 30 日 -4 月 1 日，万科股价连涨 3 天，累计涨幅超 15%，市值重回 2400 亿元大关。

　　至暗时刻已过

　　2022 年财报季，值得写进房地产历史的里程碑。依据报表成色，房企大致可以分为三类。

　　无法交卷：据时代周报不完全统计，截至 4 月 1 日，已有 16 家在港上市房企或物业股，因未及时披露审计后业绩而被停牌；交出亏损答卷：A 股 69 家房企发布的业绩预告，近一半房企业绩出现亏损，有房企预告亏损额最高达 391 亿元；利润为正但同比下滑：中海、招商蛇口、万科等房企，均属于此类。

　　房地产行业回报率逐步回归到社会平均水平，房企利润下行已成趋势。在此背景下，若用黄金时代的标准考量房企，过于苛刻且不现实。于投资人而言，预判行业走势并做出选择，方是明智之选。

　　种种迹象表明，房地产行业已经走过 至暗时刻 ，利润水平或已见底。

　　2022 年以来，央行、银监会等多部委发声，鼓励行业良性健康发展，合理满足刚性住房需求。此后，东莞、深圳、杭州等城市在首批集中供地中，设置最高溢价率、上调限价标准，为开发商让利。近年来，掣肘开发商毛利率的关键因素是拿地高企、限价严格。多地新政后，紧箍咒有望放松，开发商利润将迎来反弹。

　　作为地产股的风向标之一，万科为投资者开出 定心丸 。

　　万科开发经营本部首席合伙人张海表示，万科有能力、有信心使开发业务止跌回稳。具体而言，万科开发业务的规模将保持在行业第一阵营，毛利率稳定在 20% 左右。此外，万科还将通过获取优质项目、保持在 TOD 领域综合开发经营的能力优势、发挥各业务协同优势等方式提高开发业务毛利率水平。

　　郁亮则表示，万科将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进 一盘棋 建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。

　　对于 2022 年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在 2022 年实现营业收入和净利润的企稳回升。

　　附加题已成加分项

　　黄金时代、白银时代、黑铁时代，房地产行业的每个划时代节点均由万科提出。万科是行业中最具忧患意识的企业，因而能在每次周期拐点精准把握节奏，并实现精准布局。

　　时间驳回 2012 年。这是一个群雄逐鹿的时代，在房地产上涨周期，开发商以规模论英雄，集中精力攻城拔寨。此时，万科巩固开发业务基础盘的同时，开始寻找第二增长曲线。

　　探讨路上，万科不为自己设限。长租公寓、教育、冰雪、物流等业务均有所涉猎，一路上关于经营服务类业务的质疑声亦未曾停止。诚然，在房开业务一路向好时，积极探索新业务需要勇气，亦需要交学费。

　　 我们花了 8 年的时间去探索，大体上的定位是参加综合赛，类似铁人三项或综合全能比赛。我们选择的赛道也相对比较多。 万科总裁祝九胜坦言，通过 8 年的探索，万科沉淀了相关的知识体系和能力体系，也交了一些学费，得到了一些外部投资人的认可，这也给未来的发展留下空间。

　　眼下，房地产行业进入 黑铁时代 ，想象空间不如从前，第二增长曲线尤为重要。当其它房企把多元化赛道当选答题时，万科已经把其当成必答题。在这道附加题上，dgame万科已经考了高分。

　　眼下，万科转型业务已进入高速增长阶段。这将为万科带来多个增长点，经营服务类业务现金流充足，轻资产运营模式更受资本青睐。其次，万科布局的赛道如商业、长租公寓等，均是政策支持的业务，且已有成型的融资工具。未来，万科可通过 REITS 等方式，将优质资产为底层资产进行融资，实现利润的第二蓄水池。

　　 数一数二 ，是郁亮给转型业务定下的目标。如今，万科多项业务已在各赛道中实现领跑。

　　万物云 2021 年其收入首次超过 200 亿元，同比增长 32%；物流仓储业务旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速 52%，其中 2021 年收入 32 亿元，同比增长 69%，稳定期项目 NOI 率达到 6.5%；万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速 40%，其中 2021 年收入同比增长 14%，NOI 约为 5.3 亿元，同比增长 193%；商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到 20%。

　　万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

　　寻找确定性

　　长期以来，万科均被视为公司治理的样本，因其拥有行业内最成熟的职业经理人团队，公司基本面广受投资者看好。

　　若将视角放大，万科每次业绩触底后都能快速恢复，估值亦得到修复。

　　万科历史上共有 3 次取得净利润下滑，分别为 1995 年、2008 年和 2021 年。根据公司年报，1996-1998 年，万科净利润同比增长 1.5%、25.03%、5.72%；2009-2011 年，科净利润同比增长 32.15%、36.65%、32.15%。

　　万科的职业经理人团队是企业的资产，是企业护城河中至关重要的要素。

　　在成绩下滑后，万科管理层进行诚恳的自我反省。具体而言，万科高管集体降薪、团队成员全部下沉到业务；取消集团合伙人层级，全部下沉至业务。这在行业内极为罕见，万科团队用诚恳的态度向外界证明再次进取的决心。

　　万科在行动中践行 为股东创造价值 的理念。发布年报的同时，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际行动保障股东的利益。公司称，分红比例拟由 2020 年的 35% 跃升至 50%，合计拟派发分红 112.8 亿元，基于当前的股价，股息率约 5.1%，是 A 股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

　　正如巴菲特所说， 时间是优秀企业的朋友，平庸企业的敌人。2022 年，万科将迎来上市第 32 个年头。外界期待，这位长期主义者用战略定力穿越周期，在不确定频生的环境中，成为确定性。