时代周报 作者：梁争誉

　　 做旧改，就像煲汤，除了原材料要好，更考验厨师的技术。 绿景中国地产行政总裁兼执行董事唐寿春曾将旧改比做煲汤。

　　在 2021 年中期业绩会上，唐寿春曾公开表示，独立开发白石洲项目没有问题， 不会基于资金方面的问题或者是建设能力方面的问题去寻求合作，但长远来看是持开放态度。

　　煲汤需要慢火细炖，旧改平均周期在 8~10 年，的确考验技术。但被称为 旧改专家 的绿景中国，缺的不是技术，而是燃料。

　　6 月 7 日，绿景中国、深圳市四达实业发展有限公司，与深圳市万科发展有限公司全资子公司深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议。

　　根据认购协议，万科将向四达实业注资约 23 亿元。交易完成后，绿景中国通过智慧城市持有的四达实业股权从 100% 摊薄至约 92%，万科持有约 8% 股权。

　　绿景中国在公告中表示，认购事项将可让四达实业就发展白石洲旧改第三、四期筹措资金，并将降低四达实业对集团财政支援的依赖程度。

　　公告显示，四达实业于 2022 年 3 月 31 日的市值估值约 330 亿元。据此计算，万科注资约 22.8 亿元获得的四达实业 8% 股权，估值约 26.4 亿元，相当于 86 折入股。

　　在认购协议中，双方约定，万科不参与白石洲旧改第一、二期的发展及营运，也不对负债负责，万科与绿景中国按 20%:80% 的比例享有第三、四期的盈利分派。

　　虽然白石洲第一、二期进展较快，但开发重心实则在第三、四期。

　　据时代周报统计，白石洲旧改第一、二、三、四期所涉的居住、商业计容建筑面积分别为 67.58 万平方米、18.63 万平方米、176.75 万平方米、85 万平方米，第三、四期占整体规模的 75%。显而易见的是，万科做的是长远的生意。

　　即便旧改进展不顺，万科也拿到了 护身符 。

　　根据协议，倘若白石洲旧改第三、四期未能在 2025 年 12 月 31 日前取得所有四项证书或许可证，或绿景中国与万科未能就项目第四期的整体发展及营运规划达成协议，万科有权退出，并由绿景中国按 12% 的年回报率回购股权。如绿景中国未能如期支付相关代价，则盈利分派比例将提高至 40%，或将年回报率调整为 24%。

　　绿景割爱缓解债务压力

　　白石洲旧改，占地约 0.6 平方公里，地处深圳市南山区深南大道旁，毗邻华侨城、科技园，是深圳最受关注的城市更新项目之一，又被业内称为 旧改航母 。

　　因为地段优越，体量巨大，绿景中国对白石洲旧改寄予厚望，曾多次在中报、年报中表达了期许—— 项目的动工与销售将为集团带来大量稳健的收入与现金流，带来巨大的增长动力，绿景中国将进入高速增长阶段。

　　根据规划，白石洲旧改将分四期开发，计容建筑面积约 358 万平方米。根据西南证券测算，白石洲旧改货值超 2000 亿元。据时代周报了解，白石洲旧改一期有望于 2023 年入市，归属绿景中国的可售部分约 33 万平方米，且以住宅为主，按片区新房价格 11 万元 / 平方米计算，货值超过 300 亿元。

　　货值可观又入市在即，绿景中国为何在这个节骨眼上将翻盘的家底折价卖给万科？

　　绿景在公告中表示，通过引入投资者，本公司相信将会提高一众投资者对集团的信心，同时为集团提供更多融资选择。

　　驾驭这艘 旧改航母 的绿景中国，2021 年的营业收入仅 43.78 亿元。与估值 2000 亿元的白石洲旧改相比，二者差距着实悬殊。

　　绿景中国披露的 2021 年年报显示，截至报告期末，绿景中国现金余额约 72.87 亿元，而一年内到期的有息负债约 98 亿元，包括：今年到期偿还或重续的借贷 69.95 亿元及可换股债券 4.98 亿元、一笔附有于 2022 年提早赎回的权利及回售选择权的可换股债券 9.64 亿元、境内公司债券 13.95 亿元。

　　绿景中国在年报中表示，前述借贷、可换股债券及公开优先票据能否成功重续存在重大不确定性，从而可能导致对绿景中国的持续经营能力产生重大疑虑。

　　今年 2 月，惠誉将绿景中国长期外币发行人评级从 B 下调至 B-，展望 负面 。惠誉称，绿景中国地产的流动性紧张和融资环境的压力增加了其资本市场工具的再融资风险。

　　引入资金实力雄厚的万科，绿景中国或许能够缓一口气了。