近日，房地产 5 月份的销售数据出炉，多家头部公司均公布了其 5 月的销售数据。从数据可以看出，房地产 5 月的数据可谓是喜忧参半，和去年同期相比，依旧是出现了大幅的下降，但也可以看到，整个板块开始出现环比上升，这意味边际转暖已经出现。
从业内各大企业的数据也能看出此趋势，以刚公布 5 月销售数据的龙头碧桂园为例，虽然销售金额与销售面积同比均呈现下滑趋势，但环比已经出现明显改善。并且碧桂园日前刚刚提呈要约回购 7 月到期的 4.75% 美元票据，而在本次偿付完成后，公司年内将无到期美元债，公司主动管理债务，优化债务结构，展现出了夯实的财务面。
边际转暖现象显现，政策面持续释放利好
具体来看，2022 年 5 月，30 城新房销售面积同比增速 -48.26%，降幅较上月减少 5.98%，环比增速 11.78%，成交套数同比增速为 -47.21%，降幅较上月减少 6.34%，环比增速为 11.59%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超 45%，但降幅较上月减少，并且环比出现小幅增长，出现边际企稳迹象。
从行业整体数据不难看出，随着政策的放松和市场情绪的转暖，行业已经开始转暖。而从头部公司的数据来看，基本面扎实的企业显现出了领先行业的改善幅度。
在碧桂园近期公布的 5 月数据中，可以看到公司 5 月权益合同销售额约为 287.1 亿元人民币，环比上升 26.8%，大幅领先行业环比增速。同时公司权益合同销售建筑面积也达到 357 万平方米，环比上升 30.3%，相比于行业整体的环比小幅提升，展现出了更强的增长韧性。
数据是最直接的表现，行业转暖背后的实际驱动因素是政策的转向。视角拉高来看，近期国常会指出以时不我待的紧迫感推动稳经济政策再细化再落实，确保二季度经济合理增长。其中房地产行业作为经济基座重要性，有望再一步彰显。
再细化到行业的具体政策来看，上半年来，中央持续加大房地产政策的放松力度，4 月 29 日政治局会议特别是 5 月上旬以来，各地加速出台楼市宽松政策。从频率上看，根据中指院不完全统计，4 月已有超 70 城出台调控政策 111 次，5 月已有超 80 城出台调控 143 次，频率远高于 Q1。
总体来看，上半年的政策放松力度是在逐渐加大的，但对比 2014-2015 年来看，还有充足的空间。所以展望下半年，如果延续当前的政策面倾向，房地产的逐步回暖是可预期的，下半年房企的销售端也将有更好的表现。
碧桂园展现龙头之姿，财务面夯实坚稳
房地产的转暖之机虽已出现，但在当前的背景下，市场还是普遍担忧房企下半年销售压力增大。尤其是叠加上当前融资困难的现状，使得投资者更为关注房企的财务安全性，财务面夯实的企业才更有望在接下来的行业转变中得到发展。
换句话说，当前的市场格局正是考验公司核心能力的关键时期，能否拿到融资、偿债是否顺利等意味着企业能不能领先行业崛起，从而抢占市场先机，从竞争对手中脱颖而出。
碧桂园作为龙头，在这方面充分展现了其实力。公司在 5 月中旬被监管机构选定进入示范性发债序列。这代表着民营房企发债窗口开启，监管层向市场明确释放了对民营房企融资的支持和鼓励。
也正是因此，碧桂园如期完成了今年首笔境内公司债券 22 碧地 01 的发行。此次发行的债券总规模为 5 亿元，债券期限为 3 年期。值得注意的是，22 碧地 01 是民营房企中首批带有信用保护工具并成功发行的境内信用债。
从根本上来说，碧桂园能获得此信用加持，得益于其在销售端的稳健，正如前文所说，在行业转暖时，碧桂园展现出了领先行业的增长。也正是因此，碧桂园得到了主要合作金融机构的认可。
今年 3 月份，碧桂园先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订 150 亿元及 400 亿元的战略合作协议。
尤为值得注意的是，碧桂园在 6 月 15 日晚发布公告称，公司对 2022 年 7 月到期的 4.75% 票据提呈要约回购，以票据每 1000 美元本金额 1000 美元的购买价以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。
图：碧桂园公告
资料公司公告，格隆汇整理
从债务管理的角度来看，开展要约回购是更具效率、更为透明的主动债务管理方式，有助于公司进一步优化债务结构。同时，此举也能提振投资者对行业以及优质民营房企的信心。在当前市场对于房企偿债能力较为关注之时，碧桂园展现出了优秀的偿债能力，起到了很好的标杆作用。
夯实的财务面意味着更好的成长性，同时也让碧桂园得到了国外投行和国内主要券商的持续看好。摩根大通在 4 月份已将碧桂园的投资评级由中性上调至增持。此前 , 摩根大通表示认可公司财务稳健，流动性风险低，是能够在本轮调控周期中继续发展下去的开发商。
申万宏源则在 5 月份最新的报告中认为，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。
小结
综合而言，房地产虽然依旧处于困难时期，但行业转变的信号已经出现。无论是销售数据的同比上升，还是政策的进一步宽松，都在预示着行业接下来将进入上升阶段。具体到公司而言，此轮市场变革出清了很多存在一定问题的企业，也在一定程度上对大部分企业进行了矫正，其中优秀的企业将趁此机会确立坚固的领导地位。
碧桂园无论是从终端的销售数据，还是财务端的融资状况，都在此轮调整中表现较好，展现出了龙头企业的带头作用和领先的姿态。可以预测的是，在下半年行业数据进一步改善，政策加码宽松后，公司或将把握更多机会。