期权就是一项在未来确定时间内的对某个标的物的执行权利，它本是金融学里面的一个衍生证券，相信你应该知道，我说一下实物期权的原理：

　　金融期权有这几个要素：标的物、执行价格、执行时间、期权费，通过二项式期权定价模型或者B-S模型可以知道它们之间的关系。

　　实物期权就是用类比的思想，把某些项目本身当成一个期权来看待：项目本身是标的物，项目未来实施时的价格好比执行价格，项目的实施时间好比期权的执行时间，而对项目的投资就好比期权费。如果你计算得的实物期权费小于这项工程的起初投资，那么这个项目是值得投资的。

　　实物期权目前是比较流行和前沿的投资方式，它比原来的“流折现法”更科学。难点是:用B-S模型给实物期权定价时，波动率不好确定！

　　第一，实物期权理论不是适应于所有的投资项目。首先，期权定价理论是建立在可以运用标的资产和无风险借贷资产构造等价资产组合的前提之上的。对于上市股票的期权，这一点是成立的。但当标的资产是没有交易的实物时，期权定价理论成立的条件并不充分，这意味着风险中性原理对许多实物资产来说是不合适的。其次，期权定价模型的另一个假设条件是标的资产的价格变动是连续的，即没有价格突变。但是针对多数公司投资项目而言，这个条件并不满足。如果这个假设条件与实际不符，则模型将会低估公司并购项目的真实价值。因此，具有以下特点的投资项目应用实物期权理论更有意义，即投资项目可能带来的未来收入很大；具有可观的盈利空间；并购项目持续的时间较长，并且预期可得到一些信息，如市场需求、竞争者行为等以减少项目的不确定性。

　　第二，缺乏实物期权定价所需的价格信息。公司投资中实物期权的非交易性必然导致价格信息的缺乏。我们无法直接通过市场获得应用实物期权定价模型所需的输入信息，如标的资产的价格及波动性，而且不像金融期权那样可以用期权市场的实际价格信息检验定价结果的合理性。

　　第三，存在其他影响公司投资实物期权价值的因素。实物期权不完全等同于标准的金融期权，它还有着自身的一些特殊性，既需要定性分析又需要定量分析，而且其中一些定量指标的估计是比较困难和复杂的，其估计的准确性也会直接影响决策的正确与否。

　　第四，实物期权的概念尚不普及，评价结果不为人们所接受。实物期权的概念毕竟是在20 世纪80 年代以后才逐步发展起来的，对它的研究和讨论更多的还局限于学术界，实践中的应用还很有限。很多投资公司的决策者对此都不熟悉甚至一无所知，实物期权的模型就更加难以理解，因此用实物期权定价方法估算出的投资项目价值往往让他们难以接受，这也限制了实物期权方法的应用。和所有理论模型一样，基于实物期权的评估模型在实际应用中仍不可避免地存在局限性。因为理论模型中参数的假设条件都比较严格，而公司投资活动是一项非常复杂的业务，在此过程中不一定能完全满足假设条件。我国对实物期权在公司投资价值评估中的应用研究还处于初级阶段，还有很长的路要走，上述问题还有待探索解决。

　　（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行流量预测。

　　（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。

　　（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的流量分析的口径一致，便于比较。