经营是指由于固定成本的存在，导致利润变动率大于销售变动率的一种经济现象，它反映了企业经营风险的大小。营业系数越大，经营活动引起收益的变化也越大；收益波动的幅度大，说明收益的质量低。因而会导致债务人和投资者对自身收益的要求会提高。

　　财务则是由于负债融资引起的。较高的财务意味着企业利用债务融资的可能性降低，这可能使企业无法维持原有的增长率，从而损害了收益的稳定性；同时较高的财务也意味着融资成本增加，收益质量下降。故较高的财务同样会降低收益质量，债务人和投资者会要求更高的回报率，导致资本成本上升。

　　负债经营就是债务人或企业通过银行信用或商业信用的形式，利用债权人或他人资金，从而达到企业规模扩张，增加企业经营能力和竞争力。因此，负债经营理所当然地成为市场经济条件下每个企业的必然选择。然而，债务是要偿还的，企业负债经营又必须以特定的偿付责任和一定偿债能力为保证，并讲求负债规模、负债结构及负债效益，否则，企业可能由此陷入不良的债务危机当中。因此，对企业负债经营，有必要对其利弊进行分析，以便采取措施加以预防、解决。企业负债经营的益处——企业负债经营能有效降低企业加权平均资金成本。这种效应主要体现在两个方面：一方面，对投资者来说，债权收益率固定，除非企业资不抵债破产清算外，一般都能到期收回本金，其风险要比股权投资小，相应地要求报酬率也低，而且债务筹资费用也较股权筹资为低。因此，债务资金成本较股权资金成本为低。另外，负债经营可以从“减税效应”中获益。由于债务的利息支出是税前支付，能使企业获得减少交纳所得税的好处。在这两方面因素影响下，当资金总额一定时，一定比例的负债经营能有效降低企业的加权平均资金成本。——负债经营给企业带来“财务效应”。由于对债权人的利息支付是一项与企业赢利水平高低无关的固定支出，当企业的资金利润率高于债务资金成本时，企业收益将会以更大程度增加，即财务效应。同时，企业可利用负债节省下来的自有资金创造新的利润。因此，一定程度负债经营对提高企业收益率有着重要作用。——负债经营能使企业从通货膨胀中获益。在通货膨胀环境中，货币贬值，物价上涨，而企业债务偿还仍然以其账面价值为准而不考虑通货膨胀因素。这样，企业实际偿还款项真实价值低于其借入款项的真实价值，使企业获得货币贬值的好处。——负债经营有利于企业控制权的保持。在企业筹金时，如果以发行股票方式筹本，势必带来股权分散，影响到现有股东对企业的控制权。而负债筹集在增加企业资金来源的同时又不影响企业控制权，有利于现有股东对企业的控制。——负债经营同时也是公司改善治理机制的一种外在监督因素的引入。企业负债不仅是一种融资手段，而且通过资本结构的优化，可以引入债权人的监督来减少股东与经理人员的代理成本。债权人为了保证自己资本的回收和增值，必定会对企业的运行进行关注，这无形中就起到了对经理人员的监督，从而减少股东对经理人员的监督成本。负债不仅是企业融资的一种手段，也是公司改善其治理机制的一种外在监督因素的引入。负债经营的风险——“财务效应”的负面作用。当企业面临经济发展低潮或者其他原因带来的经营困境时由于固定额度利息的负担，在资金利润率下降时，投资者收益率将会以更快速度下降。——无力偿付债务风险。对于负债经营，企业负有到期偿还本金和利息的法律责任。如果企业利用负债筹集到的资金进行的投资项目不能获得预期的收益率，或企业整体生产经营和财务状况恶化，或企业短期资金运作不当等，这些因素不仅会造成企业利润额大幅下降，而且会使企业面临无力偿债的风险。其结果可能导致企业资金紧张，被迫低价拍卖或抵押资产。——再筹资风险。由于负债经营使企业资产负债率增大，对债权人保证程度降低，企业投资者也因企业风险增大而要求更高报酬率，作为可能产生风险的一种补偿，会使企业发行股票，等借款筹资成本大大提高，难度加大。企业应如何适度负债

　　一般而言，资本成本率有下列种类：1.个别资本成本率个别资本成本率是指公司各种长期资本的成本率。例如，股票资本成本率，资本成本率，长期借款资本成本率。公司在比较各种筹资方式时，需要使用个别资本成本率。2.综合资本成本率综合资本成本率是指一个公司全部长期资本的成本率，通常是以各种长期资本的比例为权重，对个别资本成本率进行加权平均测算的，故亦称加权平均资本成本率。因此，综合资本成本率是由个别资本成本率和长期资本成本率这两个因素所决定的。资本成本率的计算1、个别资本成本率：是某一项筹资的用资费用与净筹资额的比率，测算公式：K=D/(p-f)K=D/P(1-F)K----资本成本率，用百分数表示D----用资费用额P----筹资额F----筹资费用率，即筹资费用与筹资额的比率f ----筹资费用额个别资本成本率取决于三个因素：用资费用、筹资费用和筹资额(1)长期债务资本成本率的测算①长期借款资本成本率的测算Kl=Kl ----长期借款资本成本率Il ----长期借款年利息额L-----长期借款筹资额，即借款本金Fl -----长期借款筹资费用率，即借款手续率T------企业所得税率当企业借款的筹资费用很少可以忽略不计，公式可写为Kl=Rl﹙1-T﹚Rl 表示借款利息率②长期资本成本率的测算的筹资费用即发行费用，包括申请费、注册费、印刷费和上市费以及推销费。不考虑时间价值，Kb ----资本成本率B ----筹资额，按发行价格确定Fb----筹资费用率Ib----每年支付的利息(2)股权资本成本率的测算①普通股本资本成本率的测算。两种方式：其一是股利折现模型：P0=P0 ----普通股融资净额Dt----普通股第t年的股利Kc----普通股权投资必要报酬率，即普通股本资本成本率如果公司采用固定股利政策，即每年分派股利D 元，如果公司采用固定增长股利的政策，股利固定增长率为G，则资本成本率按下式计算，Kc=+G D1 表示第一年的股利其二是资本资产定价模型，即股票的成本即为普通股投资的必要报酬率，而普通股投资的必要报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率，公式为：Kc=Rf+β(Rm-Rf)Rf ----无风险报酬率Rm ----市场平均报酬率β----风险系数②优先股资本成本率的测算Kp=Kp ----优先股资本成本率D----优先股每股年股利P0----优先股筹资净额③留用利润资本成本率的测算。公司的留用利润(或留存收益)是由公司税后利润形成的，属于股权资本2、综合资本成本率的测算①决定综合资本成本率的因素。指一个企业全部长期资本的成本率，通常是以各种长期资本的比例为权重，对个别资本成本率进行加权平均测算。企业综合成本率的高低是由个别资本成本和资本结构所决定的。②综合资本成本率的测算方法，测算公式为Kw=(式中：)Kw ----综合资本成本率Kj-----第j种资本成本率Wj-----第j种资本比例

　　房地产企业的借款费用是可以计入成本的，并且是税法订可的，但是在实务中，企业将所有付出的资金也计算利息计入成本?要是所有付出的资金都用于满足资本化的条件是可以的，在实务中，一般会如你所说，但是不符合新的会计准则~~~第五条 借款费用只有同时满足以下三个条件时，才应当开始资本化：（一）资产支出已经发生；（二）借款费用已经发生；（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。资产支出只包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付、转移非资产或者承担带息债务形式发生的支出。第六条 在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或者溢价的摊销）资本化金额应当按照下列步骤和方法计算：（一）计算截止资产负债日的累计资产支出加权平均数。累计资产支出加权平均数应当按照每笔资产支出的金额乘以该资产支出实际占用天数占整个会计期间天数的权数加总计算。（二）计算资本化率和利息资本化金额。1．为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入一项专门借款的，该专门借款的利率即为资本化率。企业应当将累计资产支出加权平均数乘以资本化率，计算确定当期应予以资本化的利息金额。为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入多项专门借款的，资本化率应当根据这些专门借款加权平均利率计算确定。专门借款加权平均利率应当根据这些专门借款当期实际发生的利息之和除以这些专门借款加权平均数计算确定，其中，专门借款加权平均数应当根据每项专门借款乘以专门借款实际占用天数占整个会计期间天数的权数加总计算。专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。2．为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出加权平均数超过专门借款的部分乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款利息中应予资本化的金额。一般借款的资本化率应当根据一般借款加权平均利率确定，其计算方法与专门借款加权平均利率计算方法相同。本准则所指的资本化期间，是指从借款费用开始资本化的时点到停止资本化的时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。第七条 借款存在折价或溢价的，应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。第八条 在资本化期间，每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。第九条 在资本化期间内，属于借款费用资本化范围的外币借款本金及利息的汇总差额，应当予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。第十条 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。第十一条 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。第十二条 购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，是指资产已经达到购买方或者建造方预定的可使用或者可销售状态。可从以下几个方面进行判断：（一）符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。（二）所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售 。（三）继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上支出的金额很少或者几乎不再发生。第十三条 购建或者生产的符合资本化条件的资产需要试生产或者试运行的，在试生产结果表明资产能够正常生产出合格产品、或者试运行结果表明资产能够正常运转或者营业时，应当认为该资产已经达到预定可使用或者可销售状态。第十四条 购建或者生产的符合资本化条件的各部分分别完工，且每部分在其他部分继续建造过程中可供使用或者可对外销售、且为使该部分资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完成，但必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。