中新经纬 4 月 4 日电 近日，新城控股发布 2021 年年度报告。报告显示，2021 年新城控股实现合同销售金额 2337.75 亿元，累计销售面积 2354.73 万平方米，实现公司营业收入 1682.32 亿元，较去年同期增长 15.64%；报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润 125.98 亿元，扣非归母净利润 102.45 亿元。截至 2021 年末，公司总资产达 5342.93 亿元，归属于上市公司股东的净资产 593.10 亿元，同比增长 17.23%。

　　报告期内，新城控股积极适应行业环境变化，以稳为主，稳中求进。同时坚持长期主义，不断探索行业的可持续发展空间，持续践行 住宅 + 商业 双轮驱动战略，力求在行业整体承压的大背景下，保持公司稳健经营，绿色发展。

　　持续笃力夯实 住宅 + 商业 双轮驱动战略的优势

　　借力 住宅 + 商业 双轮驱动模式，新城控股如今不仅具有在住宅开发竞争市场中不断成长的较高的项目操盘与资金回笼能力，还拥有商业运营优势产生的持续创造稳定现金流的能力。年报数据显示，公司 2021 年商业运营总收入达到 86.39 亿元，同比增长 51%。可见，2021 年，作为新城控股第二增长曲线的商业板块持续进阶。

　　直接促成新城控股商业地产发展的吾悦广场项目表现不俗。在规模效率方面，公司深耕长三角、布局全国化，截至 2022 年 3 月 25 日，已在全国 135 个城市布局 189 座开业、在建及拟建吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达 130 座，已开业数量位居境内外上市公司首位。其中 85% 的吾悦广场布局于 十四五 19 个国家级城市群，覆盖了全国 GDP 80% 的区域，服务所在城市 80% 的主流消费人群，实现了对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应。

　　在吾悦广场商业规模的拓展中，新城控股坚持 轻重并举 战略推动项目落地并聚焦精细化运营提质。尽管疫情影响持续不断，年报显示 2021 年公司仍新获取吾悦广场 32 座，其中轻资产 16 座；新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计 30 座 。其中值得特别关注的是 2021 年新开业的 8 座轻资产吾悦广场中的 4 座净地项目：孝感吾悦广场、宿迁宿城吾悦广场、湖州织里吾悦广场和淄博经开吾悦广场。它们的成功运营不仅展现了公司强大的轻资产开发及运营能力，还标志着完整的轻资产运营闭环的实现。

　　此外，截至报告期末，吾悦广场已开业面积达 1248.38 万平方米，整体出租率为 97.63%，物业出租及管理毛利率也高达 72.64%。新城控股也在 2021 年业绩会上指出，多年来，吾悦广场平均出租率都维持在 97%-99% 的高位。而从分年期广场租金表现来看，截至 2021 年末，11 座开业 5 年以上的广场合计贡献租金收入 12.8 亿元，同店增长 15%；30 座开业 3 年以上、5 年以下的广场合计贡献租金收入 25.1 亿元，同店增长 13%；89 座开业 3 年以内的广场合计贡献租金收入 42.4 亿元，同店增长 115%。

　　值得指出的还有年报披露的新城控股 2022 年商业发展目标：全年计划实现新开业吾悦广场 25 座、全年商业运营总收入实现 105 亿元。

　　稳固基本盘面，维持财务安全、健康

　　2021 年，面对不利的市场环境，新城控股积极响应 三道红线 政策，并在年末实现所有指标降至绿档。按监管口径计算，截至报告期末，新城控股在手现金 552.26 亿元，现金短债比 1.07 倍；净负债率为 48.12%，处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为 69.95%。

　　此外，报告还显示，2021 年公司整体平均融资成本为 6.57%，同比下降 0.15 个百分点，融资成本把控较好；公司经营性现金流净额为 219.85 亿元，同比大幅增长 5657.18%，经营性现金流连续四年为正，可见现金流充裕。

　　报告期内，在稳固基本盘面的支撑下，为了应对融资难度的不断提升，新城控股多措并举拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构，维持财务健康，以支持公司业务的稳步发展。发行无抵押固定利率债券、提前赎回无抵押固定利率债券、提前偿债、高管增持债券等行为不仅响应了国家降杠杆、稳预期的号召，保障了经营的持续稳定，给了投资者对公司及行业的信心。

　　据 2021 年年报，新城控股分别于 2021 年 2 月、7 月在境外成功发行两笔无抵押固定利率债券，募得资金 7.04 亿美元。其中，于 7 月发行的是新城控股的首笔绿色债券 ，见证了公司实现绿色金融发展的关键一步，也被认为是公司在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。

　　2021 年 11 月，新城控股又提前赎回 3.5 亿美元无抵押固定利率债券，成为当期 A 股首例提前赎回美元债的房企。3 个月后，fpps公司又发布公告称，为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，公司结合当前实际经营及财务状况，由新城环球提前赎回 2 亿美元债券，并予以注销。

　　随后的 3 月，新城控股动作不断。先是宣布已于 2022 年 3 月 9 日以自有资金提前完成 2019 年公开发行公司债券 回售资金本息及 2017 年度第一期中期票据到期本息共计 25.92 亿元的支付。3 月 18 日，则再次发布公告称基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为了积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，公司部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。3 月 30 日 2021 年年报发布之际，新城控股同时表示，经综合考虑公司发展战略、经营情况、财务状况等因素，公司拟以自有资金回购公司股份。这一系列积极的动作既体现了公司对未来前景的信心，又将对投资者及行业产生积极的影响。

　　值得一提的是，自上市以来，新城控股在 2021 年年报中首次披露了其 115.13 亿的公司合联营权益有息负债，债务规模相对较小，公司财务更加透明。

　　凭借稳步增长的经营业绩及稳健的财务表现，新城控股在资本市场获得正向反馈。报告期内，国际三大评级机构惠誉、标普、穆迪，以及中诚信亚太等评级机构均公告宣布维持或上调新城控股正向评级。境内外机构正向评级的维持，展现了新城控股良好的信用表现及可期待的发展潜力。

　　赋能社会，走可持续发展的绿色之路

　　从 碳中和 到 共同富裕 ，将国家对经济转型升级的方向指导付诸商业实践的过程中，企业所需要承担的社会责任不言而喻。打造成功的品牌符号，拥有良好的品牌影响力，实现商业和社会价值的双赢，商业品牌自然会迎来新的生机。在 十四五 开局之年，新城控股在实现企业财务稳健发展的同时，坚持绿色低碳发展，高度重视企业社会责任。

　　在《新城控股集团绿色低碳发展规划》的指引下，公司力求达成 绿建有标准、低碳有标杆、资产有管理、ESG 有举措 。节能减排方面，公司投资组建吾盛能源投资与管理平台，聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维。公司在嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、慈溪 4 座吾悦广场的屋顶分布式光伏电站已建成并完成并网发电，年发电总量达到 149 万度，意味着每年减少碳排放量 1539.86 吨。剩余还有 87 个吾悦广场屋顶分布式光伏电站项目在建中，总容量达 50.73MW，建成后预计每年总发电量 5,020 万度，每年减少碳排放量约 5.06 万吨。

　　低碳运维方面，据同期发布的 2021 年可持续发展报告显示，2021 年已通过绿色商场创建申报吾悦广场 11 座，其中国家级 2 座，省级 9 座。

　　同时，新城控股还专注于绿色建筑打造，全年 61 个新建住宅项目中，绿色星级项目达到 54 个之多，达到绿色建筑标准的项目也有 7 个；共打造了 1103 万平方米绿色建筑面积，绿色建筑覆盖率实现 100%。2021 年商业地产项目中，12 个购物中心获得国家绿色建筑运行标识；3 个成为设计认证二星级项目；绿建运行认证建筑面积达 176.85 万平方米。

　　值得补充的是，新城控股已前瞻 十四五 规划和政府年度工作报告中的 城市更新 政策，正从商业运营商升级为城市服务商，试图针对城市更新领域进行积极探索与孵化试验，助力城市更新，从而赋能活力城市建设与人民幸福生活。在此背景下，公司首个城市更新类 EPC 项目——常州汉江路街区更新已于 2021 年正式落地。如今改造后的老街拥有了更多有趣的生活场景，更逐步成为全区乃至全市探索老旧街区改造的示范点，以及江苏城市更新新标杆。

　　得益于在公司治理、绿色低碳、社会责任等多方面的优异表现，新城控股的 ESG 评级不断提升。报告期内，全球最权威的 ESG 指数评级机构 MSCI 将新城控股的 ESG 评级上调至 BB；同时获 Wind ESGAA 评级，成为房地产行业仅有的 3 家 AA 级公司之一；还成为 2021CSR 竞争力中国企业社会责任评选 年度 ESG 责任企业 奖获得者。

　　MSCI 报告还特别肯定了新城控股切实把社会责任融入企业可持续发展战略，努力实现经济、社会、环境综合价值的最大化的行动。2021 年公司全年累计公益捐赠金额超过 7000 万元，共举办公益活动 97 场。除了旗下 3 大重点公益项目 新绿行动 、 光彩图书馆 、 幸福公益集市 持续关注绿色低碳、儿童教育、乡村振兴助力外，还不断聚焦疫情下人道主义关怀、抗洪救灾等主题。

　　展望 2022 年，新城控股将继续秉承 让幸福变得简单 的企业使命，坚持 轻重并举 的双轮驱动 2.0 战略，力保公司稳健经营、持久健康发展，同时在绿色发展、可持续发展的道路上砥砺驼行，为共同富裕助力。

　　作者：徐世明