这是我头一次追热点追出了连续剧的感觉
5 月 15 日，央行才下浮的首套房贷利率下限《这次房贷利率怎么降这么多》
后面紧接着就看到 20 城房贷利率已经降到 4.4%
易居研究院
然后就是昨天，没想到被央行浪漫了一把
520 这天 LPR 五年期利率从 4.6%，调整到 4.45%
这到底是个什么事呢，我们一题一题来
01
5 天两次动利率，前后什么差别
5 天前的那次利率动作，他降得不是利率，而是给了参考浮动范围
中国人民银行
这里的可以下调 20 个基点，也就是在当时的 LPR基础上 -0.2%
而并不是下调 0.2%
这前后区别是什么呢
就是如果具体到各个城市银行贷款部门，我会不会下浮贷款利率基点，或者我浮动多少个基点，都是未知数
比如上海的首套房贷利率目前是 LPR+35 个基点的，未来它是否按照 LPR 执行，或者会不会下浮 20 个基点，没有硬性规定
所以你看目前为止，前面说的 20 城是这些城市自己决定利率下浮 20 个基点
而且 5 天前这次利率动作还有一个重点，它是针对首套房商贷的，二套商贷下限不变
对比 520 这次就很不同了
上一次是改变你围绕 LPR 上下浮动的范围，这一次是直接改变了 LPR
中国外汇交易中心，全国银行间同业拆借中心
更准确来说，是改变了 LPR，一年期的没变，而房贷等长期贷款都是参考的 LPR利率
所以两次动作叠加到一起是什么效果
之前是，4.6% 0.2%
现在是， 0.2%
而两次动作的最大受益者是谁
首套购房者
二套购房者在 520 这次 LPR 利率下调中才会有影响
4.45% 的基础上还可以下浮 0.2%
最低可以做到4.25%
爱情利率来的太快，就像龙卷风
02
好，那 4.25% 意味什么
基准利率 LPR 从 4.6% 调低到 4.45%，再叠加之前可下浮的 20 个基点
这是一个什么画面呢
同样的算术题，前两天我还和同事乔不丝计算，同样的 100w 贷款，政策前后差别，我算的是只有几万，而她算的前后差别是几十万
没别的，就是因为我们以不同城市为蓝本
我们从上海说起
如果上海选择 4.45% 基础上下浮 0.2%，那这两次政策前后就是 4.95% 和 4.25% 的利率差别，活生生 85 折
我们以 100w 贷款额、30 年期、等额本息计算
每月少还 418.3 元，总的还款额少了 150588.38 元
但是这两次调整带来的利率魅力远不止于此
我们知道上海的利率一直是全国较低水平，之前参考的贝壳研究院数据，今年 4 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%
所以全国范围来看，这两次的利率调整影响就更大了，82 折起
前后还款总额差了近 20w
而且别忘了，别忘了有些城市比如南宁，它的利率都是 5%起
2021 年惠州 6.13%、南宁 6.04%、成都 5.96%、无锡 5.90%、合肥 5.88%
就算以这里面最低的合肥来算，房贷利率也打了 72 折
每月月供相差 1000 元，利息差了将近 36w
如果未来合肥按照这个利率来执行，那我一定要劝自己合肥朋友赶紧买房了
同样的 100w 借贷，利率降一降，少打一年工，这样一些城市前后差别可就太大了
我们说这是最极致的情况
什么叫最极致
就是采用目前 LPR 的同时，还选择下浮 20 个基点
之前我们看到说给出的是下浮下限，这时候各城市银行是否下浮，下浮多少点都是待定
但是根据上次下浮 20 点政策的后续发酵情况来看
这条政策正在被部分城市彻底执行
03
上一次这么大动作还是 2009 年
LPR 报价利率虽然是每月一报，但是它的波动幅度很小
尤其是 LPR 五年期长期利率
自 2019 年有 LPR 以来，五年期利率一共 5 次波动，幅度小、频率低
之前最大一次波动 2020 年 3 月，但也只降了 10 个基点
最近的一次去年 12 月下调 0.5 个点，之前一年半未动
整理自
中国外汇交易中心，全国银行间同业拆借中心
可以看到，这次是自有 LPR 以来，最大的一次下调
按折扣来看，对南宁、合肥这样的高房贷利率城市来说，4 月和 5 月买房的利率差别，就是一个原价，一个打 7 折
7 折什么概念
史上最低房贷利率也就 2009 年的七折了
只不过 2009 年是房贷利率的七折，而现在是实际落地最大化可以拿到七折
不过现在这个力度也是真的够罕见了
如果拿 4.25% 的利率，横向对比来看到底有多低
这是四大行和其他银行五年以上中长期贷款利率，基本都在 4.9%，像深圳发展银行在 6.55%，还有恒生银行也是 6.55%
财经大眼
这个利率调的比你我想象还要大
这么看来，倒让我想起另一件事
之前我们说过，上次是允许首套房贷利率在 LPR 基础上再下浮 20 个点，并没有直接调整 LPR，而这次是直接调整了 LPR 本身
而参考 LPR 定利率的可不仅仅只有房贷
也就是说，之前只是购房者，更准确说是首套房刚需
现在是购房者、开发商都是被关爱对象
降息，可以让开发商用更低成本跟银行贷款，不管是拿地还是企业经营，成本都会降低，因为融资成本变低
更大来说，房地产也只是经济体系一部分
而 LPR 五年期利率覆盖的是整个经济体系，所以这次调低 0.15% 真正波及的是整个经济面
04
那这些都意味什么
或者我们换个问法，同样利率大幅下调的 2009 年后来发生了什么
正巧最近在看吴晓波老师的书，关于 2009 年他的总结很精辟
第一件事，大举放贷
从 2008 年 11 月起，五大商业银行开始大举放贷，每月新增贷款呈几何级增长，从 2008 年底 -2009 年 6 月，新增放贷总量近 8 万亿
第二件事，十大产业振兴计划
2009 年年初，国家先后密集完成汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流等十个重点产业的振兴规划
第三件事，加快创业板进度
2009 年 10 月深交所首批上市 28 家公司，平均市盈率 56.7 倍，远高于全部 A 股市盈率
在这三件事之后，发生了怎样的变化
2008 年开始全国各地地铁、高铁、桥梁等基建事业开始动工
从 2008 年年底到 2009 年年初，发改委一口气批复了 28 个城市的城轨规划
于是我们看到，从 2009 年 7 月开始，国内生产总值的增速高出过去 30 年平均增速
整理自 国家统计局
也就是说，从放贷开始，2009 年以及之后跟着的一系列刺激产业、刺激市场的举措，收效很好
而 2009 那年的楼市，从年初冷淡，到后来也慢慢有了变化
从 3 月至 11 月，根据当时统计数据，全国 70 个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大，部分地区楼市，甚至创出历年新高
05
当然
拿现在和 2009 年相提并论，也多少是有点心虚的
无论是人均居住面积、还是人口增量，现在和 2009 年很难放一起
但是中国经济盘面的最大魔力在于，你很难量化
无论是中国的消费观念、像吴晓波老师说的中国民众的忍耐力以及中国制度的办事效率，这些都成了无法定量的变数
这也是为什么国外经济学家能说出中国经济的问题，但是却无法预测中国未来经济
而对于此刻的我们来说，利率这件事，至少是一个利好的开始
以上为正文，来自巧克丽丽
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