5月30日，北京第二批土地集中出让报名截止，据不完全统计，约30家企业报名参与，依然以国企为主，其中消失在北京土拍市场一年之久的万科联合朝开，现身崔各庄乡奶西村地块。在具体地块方面，此前最受关注的太阳宫地块仅获7家企业报名，丰台小瓦窑地块却意外翻红。据知情人士透露，上述情况与地块出让的起始价格、住宅销售限价、限售条件等密切相关，背后依然是开发商对利润的艰难维系。

　　由于是疫情后的首次土拍，此次结果最终如何，也被看作是决定北京下半场市场走势的一次土拍，更在一定程度上会影响到未来北京楼市的政策变化。

　　万科现身

　　5月30日下午，北京2022年第二批次集中供地报名正式结束，17宗住宅用地，共吸引约30家企业报名参与。从参与主体来看，华润、中海、绿城等都是近几年北京的拿地主力，首开、北京城建等本地“地主”更不用多说，整体“成分”依然以国企为主。

　　民企方面，消失在北京土拍市场一年之久的万科联合朝开，现身朝阳崔各庄乡奶西村29-319、320地块；去年有所斩获的懋源再次现身，参与到丰台、朝阳、顺义等3宗地块的争夺。

　　万科在北京已有多年未有新地入账，上一次在北京土拍市场拿地还是2019年。2021年5月，北京开启首轮集中供地时，万科报名参拍了多宗地块，甚至不乏城市核心地块，保证金没少交，但最后一块地也没拿。据现场传回的说法“举手都没几次”。这一次万科选择与朝开联手，有一种势在必得的感觉。

　　与北京此前几次集中供地相比，此次民营企业参与度不高。

　　“我们之前土拍有所斩获，目前疫情后的市场到底怎么样，北京的落地政策如何，这些都不明朗。”并未在本轮土拍中现身的某十强房企北京区负责人直言，没报名主要是因为去年最后一轮和今年第一轮已经有所斩获，加之目前市场的资产比较便宜，所以在政策并未明朗之前，先以存货开发加低价收并购为主。

　　另外一家民企也表达了希望在公开市场补仓，但顾虑较多的态度。“我们更倾向于公开市场拿地，虽然二级市场收并购的直接成本低，但坑也不少，‘净地’一直是我们追求的，但现在的问题是政策需要尽快明朗。”这位头部民企北京公司负责人直言，相比于其他城市，北京全面松绑调控的可能性基本为零，这一点开发商们是有认知的，但大家依然希望一方面一些有上位政策支持的措施可以在北京落地，另一方面，此前全量监管的部分政策如预售资金监管等可以恢复到正常水平，也鼓励企业扩大再生产。

　　太阳宫未热  小瓦窑翻红

　　虽然北京此次集中供地延期了一周，但市场关注的热情一直高涨，这之中被誉为“神级地块”的太阳宫几乎收获了所有的关注目光。

　　了解到，太阳宫地块政府指导价约13万元/平方米，刷新了北京集中供地以来的指导价新高。即便如此，与周边二手房项目相比，该地块价格也属于“倒挂”。根据出让条件，如果竞满10%政府持有产权，太阳宫地块还会有一个折扣，实际销售价格不到12万元/平方米。

　　更为重要的是，太阳宫地块所处区域已非常成熟，不但有地铁10号线号线的加持，周边配套也十分齐全。如此“神级地块”，此次报名结果却低于预期，仅有7家房企及联合体报名。

　　据知情人士透露，上述情况与地块出让的起始价格、住宅销售限价、限售条件等密切相关，背后依然是开发商对利润的艰难维系。

　　丰台小瓦窑地块的热度远超预期。据悉，此次丰台区城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目XWY-13地块共吸引中海、首开、懋源等13家房企及联合体报名，热度位居所有地块第一名。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，丰台小瓦窑地块之所以“热”，一方面，该地块为纯商品房地块，没有配建任何保障性租赁住房的要求，整体品质较高，同时该地块区位不错，西四环稀缺宅地；另一方面，也是吸引力比较高的是该地块最高限价7.5万元/平方米，而周边的项目均价基本已经达到8万元/平方米以上水平，因此该地块具有明显的价格优势。“开发商拿地重要的一点考量就是利润空间，因此在这一点上该地块的吸引力还是较强的。”

　　合硕机构首席分析师郭毅分析称，北京二批次集中供地，可以明显看到起始楼面价和销售指导价之间有一个明显增大的价差，去年房地价差基本在一万五到两万之间，此次地块的房地价差已经拉大到了两万五到三万之间，在给到开发商一个很好利润空间的同时，也给到开发商更多的营销工具。开发商可以把价格降到它们可以接受的利润底线，也可以在产品力上做加法，能更好的“自我调节”去应对市场变化。

　　决定下半场走势的一次土拍

　　房企报名结束后不久，北京市规划和自然资源委员会便发布了关于北京市朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地等8宗国有建设用地使用权出让现场竞价时间安排相关事宜的通知。

　　通知显示，有8宗地块将于6月1日上午9：10开始现场竞价，上午为朝阳的3宗地块，下午为丰台、顺义、昌平等5宗地块。也就是说，17宗地块中有9宗地块将底价成交或流拍。

　　根据已传出的报名情况，丰台区北宫镇东河沿村棚户区改造项目FT00-0202-0003地块和朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目003地块，因无企业报名，或将面临流拍的命运，最终还要等官方消息。

　　郭毅称，从全国层面来看，近期各地已陆续释放楼市宽松政策，北京则继续保持一个相对紧缩的状态，而市场层面，北京住宅库存量也因为疫情等因素积压比较大，那么在开发商前期库存没办法得到很好去化的情况下，相应的拿地预期也不会太乐观。

　　由于是疫情后的首次土拍，此次结果最终如何，也被看作是决定北京下半场市场走势的一次土拍，更在一定程度上会影响到未来北京楼市的政策变化。在郭毅看来，随着疫情因素逐渐消退，在其他城市纷纷释放“利好”信号的情况下，北京要不要进行调整？购房需求是流动的，一旦需求外溢，就会影响到北京楼市的回暖和复苏，进一步给开发商投资拿地带来压力。除此之外，北京土拍市场的情绪也会波及未来新房市场的销售。

　　北京商报  王寅浩