6日，深圳一楼盘传出“以房换房、以旧换新”的消息，连同深圳住建局当天发布的公积金贷款政策，两则新闻背后的深圳楼市引发关注。对此，业内人士认为，政策端适度松绑和房企推出花式促销方式的初衷都是为了缓解当前楼市恢复进程较慢、楼市销售表现欠佳的局面。

　　对于下半年深圳楼市的走势，有分析人士认为，下半年的市场表现依然要取决于政策的放松力度和幅度。从公积金政策调整信号来看，深圳下半年对楼市进行放松的概率大大提高，下半年深圳市场的表现大概率会好于上半年。

　　“预计最终真正采用‘以房换房’的比例会很小”

　　7月6日，有媒体报道，近日深圳一售卖公寓的楼盘传出标有“以房换房、以旧换新”的宣传海报，海报上写着“普通住宅换尊贵大平层总裁私域！换商务公寓！换临街店铺！”等字样，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。

　　深圳的一位房产中介告诉财联社记者，“以房换房”的意思就是开发商拿公寓先置换你的住宅，之后再将住宅卖出。她介绍，公寓和住宅在产权年限、物业管理、水电费标准等方面均有不同。

　　“开发商推出的‘以房换房’本质上依然是花样促销的噱头。相比于直接打折，这个方式的吸睛效果更为明显。” 58安居客房产研究院分院长张波在接受财联社采访时还表示，预计最终真正采用“以房换房”的比例会很小，但这波花样促销，会起到较好的市场广告作用，让更多人群关注到此项目，从而加速项目成交。”

　　无独有偶，也是在7月6日，深圳市住房和建设局发布公告称，拟修订公积金贷款政策，有望实现“一人购房全家帮”。

　　据悉，“一人购房全家帮”的公积金政策，此前已在不少城市推行。在张波看来，这一政策对于高房价的深圳而言，更为重要。“深圳是全国年轻人占比较高的城市，加之落户门槛在一线城市偏低，不但吸引到大量来深工作的年轻人，更是容易让其中大部分人考虑长期居住和工作在此，但房价依然是阻碍新市民购房的重要因素。公积金政策的调控则更有利于缓解年轻人在买房首付层面的压力，在一定程度上提升深圳楼市的热度。”

　　机构数据：上半年深圳新房、二手房成交量同比下降37%、60%

　　在业内人士看来，无论是开发商推出的“以房换房”促销，还是深圳拟修订公积金贷款的政策，其初衷都是为了缓解当前楼市恢复进程较慢、楼市销售表现欠佳的局面。

　　根据诸葛找房数据研究中心向财联社提供的监测数据显示，2022上半年深圳新建商品住宅共计成交15635套，较去年同期下跌37.17%；二手住宅成交11193套，较去年同期下跌60.65%。深圳的一位房地产中介在接受财联社记者采访时证实了这一点：“这个月还没开张，新房和二手房都不好卖。”

　　张波也表示，深圳是少数今年上半年未对楼市进行明文放松的城市，也是目前调控从紧力度排前的城市，深圳新房市场成交量同比去年降了超过三成，市场的分化表现更为明显。

　　此外，张波还指出，深圳二手房的调控力度尤其大，二手房参考价格对于市场的作用力不容小觑，这也导致了今年上半年深圳二手房成交量依然偏少，并非购房者不愿意选择二手房，而是银行以参考价作为放贷依据会导致购买二手房几乎无杠杆，这本身就极大地阻碍了二手房成交量提升。因此，深圳二手房市场保持清冷就在意料之中了。

　　“深圳上半年楼市还是受调控影响，导致市场热度并未出现有效提升，市场依然处于底部徘徊阶段，缺少成交量的市场难言已回暖。”张波说。

　　那么，无论是开发商推出的“以房换房”促销，还是深圳拟修订公积金贷款的政策，将会给市场带来多大影响？这还有待时间来验证。不过，从当前购房者的置业意愿方面看，深圳当前市场情绪整体不高。几位深圳市民告诉财联社记者，考虑到公寓的质量和税费等问题，对待“以房换房”这类措施还是持谨慎的态度。另外，是否申请“一人购房全家帮”的政策，甚至是否买房，最终都要看自身经济状况。

　　“深圳下半年对楼市进行放松的概率大大提高”

　　上半年，深圳新房、二手房市场表现均不及去年同期。下半年，走势如何？

　　张波认为，总体来看，深圳楼市本身并不缺乏需求，而是由于政策限制导致很多需求不能入场，下半年的市场表现依然要取决于政策的放松力度和幅度。“从公积金政策调整信号来看，深圳下半年对楼市进行放松的概率大大提高，公积金政策调控只能视为小步试探，对于有过房价快速上涨经历的深圳来看，本轮调控放松也会更为谨慎，‘小步试探、外围推进’的方式将是政策调控的主要表现。”

　　由于政策进一步放松的迹象已出现，张波预计，下半年，深圳市场的表现大概率会好于上半年，尤其是成交量层面的提升会更为明显。二手房参考价格如果同步进行调整，则会更有利于二手房市场复苏。

　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受财联社采访时也表达了类似的看法：“深圳市场潜在购房需求仍然居多，只不过由于市场对政策端调整举动的消化尚需时日，观望情绪犹存，预计在深圳楼市政策端持续发力下，回升进程有望加速，下半年楼市表现或较上半年稳中有升。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则向财联社表示，上半年，深圳市场在同类城市里面的表现还算可以，尤其像一些豪宅的交易，表现相对较好。下半年，整个跌幅可能继续收窄，也有可能转正。“这些大城市，尤其是二手房交易活跃以后，会释放出新的购买力。”

　　中指研究院预计，下半年，有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产市场将逐步企稳恢复，但全年难改下行态势，商品房销售面积同比降幅或超10%。