“时间是优秀企业的朋友，却是平庸企业的敌人 ”中国海外发展有限公司主席兼执行董事颜建国在其最新发表的报告书中如是说。

　　过去的2021年，行业意外频出，但对央企中国海外发展而言，没有意外，各方面都一如既往的稳健。

　　期内，中国海外发展系列公司实现销售合约额3695.0亿元，同比增长2.4%；实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%；投资性物业收入51.7亿元，同比增长17.4%。

　　2021年，中国海外发展董事局建议派2021年度末期股息每股港币76仙，年度合计派发股息每股港币121仙。

　　过往年份，高利润率一直是中国海外发展的标配。即便过去的一年，行业持续性波动，也未对中国海外发展这一优势造成影响。

　　中国海外发展行政总裁张智超在公司2021年度投资者会上表示，“去年大家也看到，整个市场下半年急剧动荡，过程中公司保持了非常稳健的高质量发展，无论是投资还是经营端合约额增长，公司的利润规模和利润率依旧保持行业绝对领先地位。”

　　2021年度，中国海外发展股东应占净利润401.6亿元，扣除税后投资物业公允价值变动后的股东应占溢利为363.8 亿元。 每股基本盈利为3.67元，净利利润率达16.6%。

　　中国海外发展副总裁郭光辉在上述会上也称，在当前这样的环境下，中海的利润率，在同行里依然处于相当高的水平，依然是引领行业的水平。而这与其完善精准投资、较强的精益建造能力、勤俭节约的企业文化、行业最低的融资成 本都不无关系。

　　数据显示，2021年末，中国海外发展资产负债率58.9%，净借贷比率为32.3%；持有现金1309.6亿元；年内，加权平均融资成本为3.55%，融资成本继续保持行业最低区间。

　　三大国际机构给予中海地产行业领先的信用评级，惠誉 A-、穆迪Baa1、标普BBB+。在房地产行业金融监管持续收紧之下，中海地产的财务资源优势更加突显。

　　截至2021年12月31日，中国海外发展的资产负债率58.9%，净借贷比率 32.3%，未触“三条红线”中的任何一条，继续保持在“绿档”。年内，中海地产的加权平均融资成本3.55%，继续保持行业最低区间。

　　在公司2021年度投资者会上，张智超还称，因为财务资源充裕，投资方面，中国海外发展能有效把握节奏，投资策略更加从容。

　　据张智超介绍，去年市场剧烈波动调整，公司保持了比较好 的投资定力和投资节奏。去年下半年投资额占全年投资的63%，去年下半年投资的规模和投资的质量都非常高，多宗项目回报非常理想。包括深圳4宗，广州3宗，南京的3宗，在这些核心城市的投资，对今年销售增长目标以及对未来利润都形成了很好的支撑。

　　此外，中国海外发展在今年年初还完成了广州亚运城项目的相关股权收购，交易对价约37亿元。今年 1- 3 月份，总投资额超过200多亿。

　　“现在整个市场处于复苏过程中，投资机会还是相对不错，所以公司在收并购、公开市场都在发力。我们将继续按照十四五战略的方向和目标，按照我们对市场研判把握好今年的节奏，为股东创造更好的业绩和回报。 ”张智超说。

　　中国海外发展副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮在2021年度投资者会上也补充称，“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”

　　据中国海外发展介绍，2021年，其继续加大力度推进蓝海战略，创新投资模式，成功获取苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等大型项目。

　　2021年中国海外发展系列公司新增土地储备98宗，权益购地金额1610.2亿元，新增货值达3822.1亿元，其中，新增土地储备57宗，权益购地金额1297.5亿元，新增货值2882.2亿元。

　　2021年中国海外发展的商业物业也获进一步发展。北京金安中海财富中心、珠海环宇城、宁波环宇城等18个商业项目投入运营，中国海外发展系列公司持有的商业项目运营建筑面积增加94万平方米。2022年中国海外发展系列公司的商业项目还将继续加速入市，计划投入运营的项目达22个，预计将新增商业运营建筑面积135万平方米，继续加速释放多元增长能量。

　　逆势持续获得多宗优质地块，保证了规模扩张情况下，中海地产对自身未来发展充满信心。

　　“一是对房地产行业健康发展与良性循环充满信心；二是对中海在房地产下半场继续保持行业领先充满信心；三是对公司 2022 年实现稳中有升的经营目标充满信心。”颜建国在中国海外发展2021年度投资者会上称。

　　颜建国表示，在过去九个月，市场急剧下行、行业洗牌出清，房地产行业正式进入下半场。房地产上半场，行业高速成长，到处都是机会， 一定程度上也是野蛮生长、泥沙俱下。房地产下半场，将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。

　　颜建国认为，房地产下半场，将进一步展现“三大分化”特征。一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房地产行业正在经历一次大洗牌，行业集中度将继续提升；三是企业分化，行业利润率下行、容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

　　颜建国透露，中国海外发展将因势而变，积极应对。具体包括：继续巩固深耕经济增长好、人口净流入的重点城市；发挥财务稳健、资金充裕、综合发展实力强劲的优势，努力抓住危机中的机遇 ；继续向管理要效益，坚持现金流为王，加快周转；根据形势与市场变化，积极推进蓝海战略，抓住行业并购机会，提升市场份额等策略。

　　就2022年的市场走势，张智超则补充表示，整个市场容量会有一个下降，但是据其判断，在一线、 强二线城市总的成交量占比会明显上升，从行业集中度、从市场、从各个企业自身经营表现来看，将出现更加明显的分化，市场也存在结构性机会。

　　“在去年市场洗礼下，今年市场修复，未来相当长一段时间里市场将更加健康和有序。现在很多城市的市场里，无论土地的供应和成交，新房供应成交，以及二手房供求关系和价值方面都处于一个重新再平衡、重新再确定价值和回报的过程。”张智超说。

　　在上述背景下，张智超透露，从去年行业出现大的波动调整开始，中国海外发展已前前后后评估了上百个项目，现在还有一些在继续接洽、 继续谈判之中。

　　“我们特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高的要求。中海无论是在大的收并购，还是项目收并购都有丰富经验。同时，我们也有充足的财务资源来保障收并购的实施。” 张智超补充道。