黄岛区的面积相当于（市南+市北+崂山+李沧）*3，而且又是基于工业和高校为主的多功能区，加之人口少、空地多，可拓展空间大，两面靠海，空间相当于再造一个青岛主城区。不过也正是因为黄岛地盘大、空地多、工厂多，所以房价升值空间不会大。目前黄岛海滨沿线几乎已经布满楼盘，该升值的早就升值了。内陆或位置偏倚的区域价格上不去的也就那样了。试想海滨沿线万左右，而内陆很多老多层均价不足万元都卖不出去，老黄岛一线品牌大盘带精装才一万出头卖了两年还没清盘。所以楼市格局也就这样了，虽然黄岛海滨俨然一副大都市气派，但没有名牌学区之前不会有普遍性的高房价。

　　市南区之所以房子升值空间大，是因为这里是一座城市的根之所在，市中心在这里，最好的学校集群在这里，最多的景点在这里，最便捷的交通在这里，最完备的配套在这里，最高薪的岗位在这里，最优美的生态环境在这里，最有钱的群体也在这里。最重要的是市南区原本面积就很小，只有黄岛区的1/70，辖区内还是山丘地形，典型的人多地少，其中老市南片区多是保护建筑，不能拆除也不能建高层，长期缺少新建住宅用地。去年这种楼市行情之下，中片一个九平方平房卖出80万高价，说明市南房价的高低跟黄岛这种GDP大户是不同的路线，即便老破小也一样是青岛市乃至山东省的价格高地。

　　崂山目前虽然均价最高，也有高新产业集群，但别忘了崂山价格高地只是前海，由小麦岛至沙子口沿线，其他向东向北都是泡沫虚高，很多楼盘有价无市，空置率不亚于黄岛，跟市南的整体高价和超高人口密度是不同的概念。

　　此外市北与市南交界沿线也是有较大发展空间的，也就是胶宁高架南北两翼的区域（不含浮山后），这一线紧邻市南，但是均价比市南低很多，主要原因是这个区域90%的楼座都是老破小，很多片区没有新盘拉动价格。可是别忘了，此区域的配套水平在整个青岛是仅次于市南，商业繁荣、人口密度高，体制内占比大，未来若有规模化的拆改，新盘会迅速拉动价格。只不过这至少是一个中期的预期，短期只有伏笔，没有立竿见影的效果。