经济观察网 蔡越坤
2022 年 3 月份以来，地产行业政策 暖风 频吹，地产债近期也出现了回调的迹象。
4 月 6 日，地产债整体走强，多数大幅收涨，21 龙控 03 涨超 24%，15 世茂 02 和 20 时代 07 涨超 21%，20 龙控 01 涨 20%，20 时代 09 涨超 19%，21 龙控 02 和 18 龙控 05 涨超 17%，16 融创 07 涨超 16%。bitcomt
4 月 7 日，20 融创 01 涨超 14%，21 龙控 0120 世茂 03 涨超 9%，20 世茂 0620 龙控 04 涨超 6%，19 龙控 01 涨超 5%，19 龙控 04 涨近 5%。
在此之前，3 月以来，国务院金融委、央行、银保监会等就房地产行业密集表态，释放维稳信号。3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会会议上释放信号： 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案 。同日，央行、银保监会、财政部、证监会、外汇局等多部门齐发声稳地产，再次给市场注入强心剂。
政策托底：央企和国企受益
对于监管的密集表态，上海证券首席分析师金文曦 4 月 7 日在 中证鹏元 2022 年信用债市场 线上论坛上表示，这证实了房企的风险已经传导至金融市场，可能会产生比较强的系统性风险。监管的表态做出比较强的预警作用，希望从政策端进行纠偏，然后传导至市场端对地产行业信用风险进行修复，再到整个金融端的流动性修复。三个环节形成比较强的政策撑底的作用。
地产行业的基本面拐点将在什么时候出现 ? 金文曦指出，地产利好政策的影响从政策层面传导至对于房企基本面的实际影响，传导时间、路径产生的实际效果仍然需要持续关注。他判断，2022 年整个地产行业市场都处于一个弱复苏的状态，对于什么时候可能会出现复苏的拐点，可能还是要集中在两点：第一，终端的楼盘的看客数据的情况；第二，投资者对于房地产价格的信心恢复。但是疫情的影响也是比较不确定的因素，会影响到市场的修复，可能还要延后。
目前房企流动性风险是否已经见底？2022 年民营房地产发债主体境内债务违约风险几何？
中证鹏元房地产评级部总经理林心平在上述论坛上表示，房企风险流动性的企稳需要两个方面的配合：首先是外部融资的支持，其次是行业整个基本面的改善。从目前情况来看，流动性风险没有完全消除。主要基于两个原因：第一，目前整个金融机构对房地产行业风险的担忧依然存在，虽然近期地产政策暖风频吹，但从行业整体情况来看，资金撤离地产行业的势头并没有得到扭转，整个行业的净融资持续为负值。
第二，从个体来看，融资恢复受益的主体是央企和国企，以及极少量的优质民企，大部分民营房企面临的融资压力比较大。另外，近期头部民营房企出现风险事件，会对金融机构的信心再次产生冲击，对整个行业融资产生一些不利的影响。
总体来看，林心平称，目前房企融资环境相对还是比较差，叠加销售回款不畅，而且上半年房企还面临美元债偿债高峰，目前海外市场的情绪也没有明显的回暖，境外的风险可能进一步向境内传导。所以，今年对于债务集中到期的房企，可能还是会有风险继续暴露的可能。
机构把脉地产债投资价值
2022 年的地产债是否仍然具备投资价值？投资人在筛选地产债投资主体的时候需要重点关注哪些方面？
金文曦表示，今年整个地产债属于一个信用修复的阶段，投资价值是有的，但是信用投资的标的会非常稀缺。因为今年之前比较看好的几家民企地产企业陆续出现风险事件，所以投资者可能会以谨慎的态度去对地产板块进行投资，机会可能倾向于那些更优质的房企上。
金文曦分析称，美元债市场风险可能会更大一点。第一，美元债市场流动性可能相对较差；第二，美元债市场涉及的民营房企数量占比会比较多，因此整体的风险程度比境内大一些。
此外，光大信托资深研究员袁吉伟认为，对于一些能够精准把握困境地产企业主体债券的投资人，当地产债出现估值纠偏的机会，也可以适当地去参与配置，但是这对于机构的风险偏好、定价能力都有比较高的要求。
林心平则表示，2022 年部分房企仍然可能面临流动性风险，当下还未到见底的时候。但是地产债的投资也有一些结构性机会。比如，短期而言，投资者可以重点去关注企业的流动性风险、股东背景等因素，对一些债务到期压力较大的企业还是要保持谨慎的态度。
中期视角来看，林心平认为，当下地产行业政策底比较明确。回顾以往的发展周期，一般房企的销售恢复大概在政策底 1-2 个季度之后。但是今年叠加疫情影响，销售的恢复可能会比预期的稍微慢一些，到三季度或者之后，地产销售会出现企稳。
此外，林心平强调，当前的情况下，投资者可以去关注央企国企背景的房企，这些企业相对有比较高的安全边际。而且在此轮地产调整的过程中，这些企业反而凭借其资金优势获得了一些相对比较低廉的土地资源，对于企业未来的盈利利率提供了一定的保证。