第一，住宅用地供应极度匮乏。深圳的管辖面积只有2000平方公里左右，在考虑到40.68%的森林覆盖率和45.1%的绿化覆盖率，剩下可控出售的土地并不多，在如此有限的土地资源里，深圳又大规模的向商业和工业用地倾斜，这就导致了住宅用地供应的极度匮乏，2014年到2016年深圳住宅用地的供应只有42万平方米，这个住宅用地供应相当于广州的4.5%，北京的4.2%，上海的2.3%，供给端供给匮乏。

　　第二，人口大量涌入。深圳除了2019年的人口流入略输杭州外，其他市场长期保持了在全国第一的水平，近5年流入人口166万。我们简单算一下166万人，按三口之家计算就是55万户家庭，而深圳2018年的新增商品房才6.42万套，要想消化掉最近5年涌入的人口就需要8年，每年还在涌入50万左右人口，这就导致了需求端暴增。

　　第三，高收入人群的收入决定了购买力。一个城市的商品房或者是高端楼盘的购买力是那些10%甚至更低的高收入人群所决定的。甚至一般地段的商品房已经到了10万/平的价格，核心区直接奔着20万去了。这种房子首付30%，贷款30年，月供仅4万，并不是普通工薪族能负担得起的。深圳高新科技企业、金融公司是比较多的，这些行业的薪资比较高，才能支撑的起如此高的房价。

　　第四，限购政策。限购政策好比是一个弹簧，只是把存在的需求暂时给压下去了，未来楼市调控只要一旦放松，这个反弹的力量足以让深圳的楼市上涨一大波。调控只是把资金短暂的锁在楼市里，变向增加了购买房产的成本，起不到降低房价的实质性作用。

　　只要上述问题的到不到有效的解决，深圳的房价还会继续涨。现在迫于“房住不炒”的政策施压，短期的调控也不会让房价下跌多少，未来深圳楼市大概率还是会继续上涨的。